رکود تورمی، ساخت و ساز را زمین‌گیر کرد

کارشناسان اقتصادی هشدار می‌دهند که ادامه روند کنونی، ایران را به دو سناریوی محتمل می‌کشاند: یا حباب مسکن می‌ترکد و بازار را به رکودی ویرانگر می‌کشاند، یا تورم افسارگسیخته، قیمت‌ها را به حدی می‌رساند که مسکن به کلی از دسترس خارج شود. در هر دو حالت، بازندگان اصلی مردم عادی هستند.

به گزارش اقتصاد24، دولت‌های مختلف، هر یک با شعار مسکن ارزان و کنترل بازار پای کار آمده‌اند، اما نتیجه مشترک همه، عمق‌یافتن بحران بوده است. این بحران، با ریشه‌هایی در نظام مالیاتی ناکارآمد، رانت‌محوری در توزیع زمین و ناتوانی دولت در مهار تورم ساختاری، افزایش قیمت مصالح و انشعابات، هزینه‌های مجوز امروز به مرحله‌ای رسیده که حتی نوسانات شدید بازار‌های موازی (مانند دلار و طلا) نیز تأثیر محدودی بر آن دارد و از این رکود تورمی خارج نمی‌شود.

در این بازه که بازار‌های موازی مسکن بخاطر نقد شوندگی و رشد قیمت در اوج هستند بازار مسکن با کاهش محسوس تقاضا مواجه شده است. از طرفی دیگر داده‌های پلتفرم‌های رهن و اجاره نیز نشان می‌دهد ۷۰ درصد فایل‌های فعال در محدوده قیمتی میانگین منطقه (فایل‌های مشکی) قرار دارند، در حالی که سهم فایل‌های قرمز (بالاتر از میانگین) به زیر ۲۰ درصد کاهش یافته است. این روند، بیانگر دو پدیده است: ۱. فرار مستأجران از هزینه‌های بالا: با وجود تورم ۳۲ درصدی، قدرت چانه‌زنی مستأجران افزایش یافته و مالکان مجبور به تعدیل قیمت‌ها شده‌اند. ۲. افزایش عرضه واحد‌های خالی: مالکانی که قادر به فروش واحد‌های خود نیستند، به اجبار به بازار اجاره روی آورده‌اند.  

برخلاف انتظار، نوسانات اخیر دلار (با رشد ۱۵ درصدی در یک ماه گذشته) و طلا (با افزایش ۱۰ درصدی) تأثیر محسوسی بر قیمت‌های مسکن نداشته است. تحلیل این پدیده نشان می‌دهد: سرمایه‌گذاری مسکن جذابیت خود را از دست داده است و با وجود تورم ۳۲ درصدی، رشد قیمت مسکن در تهران تنها ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده که نسبت به تورم کالا‌های اساسی (۵۰ درصدی) بسیار پایین است. این نشان می‌دهد مسکن دیگر به عنوان «دارایی امن» در نظر گرفته نمی‌شود.   

مالکانی که نیاز فوری به نقدینگی دارند، واحد‌های خود را حتی ۱۰ تا ۱۵ درصد پایین‌تر از قیمت منطقه عرضه می‌کنند. برای نمونه، رهن کامل یک واحد ۱۲۵ متری نوساز در شهران با قیمت ۲.۹ میلیارد تومان، در مقایسه با قیمت‌های مشابه در تابستان ۱۴۰۲ (۳.۴ میلیارد تومان)، کاهش ۱۵ درصدی را نشان می‌دهد.  

از طرفی در میان معضلاتی که بازار مسکن با آن روبه‌روست می‌توان به میزان پایین وام‌دهی نیز اشاره کرد چرا که در گذشته مصرف‌کنندگان با اندکی آورده، وام و رهن دادن واحد می‌توانستند یک مسکن تهیه کنند و با قسط صاحب خانه شوند ولی این روز‌ها میزان وام نیز به حدی بی‌ارزش است که در برابر قیمت‌ها زمین‌گیر است. با توجه به گستردگی ایران و وجود سرمایه‌های کلانی که در کشور وجود دارد اگر برنامه‌ای برای بهبود وضعیت مسکن باشد بی‌شک مسئولان می‌توانند معضل را حل کنند همان‌گونه که در سیاست‌های نظامی به موفقیت‌هایی دست پیدا شده و مدام از رونمایی شهر‌های بزرگ و زیرزمینی موشکی سخن گفته می‌شود می‌توان روی زمین نیز همین شهر‌ها را با کیفیت ساخت و بحران‌های زندگی مردم را کمی رفع کرد.

در نهایت، اما بحران مسکن ایران تنها با اصلاحات سطحی قابل حل نیست، چراکه این بحران محصول نظام اقتصادی ناکارآمدی است که در آن، زمین و مسکن به ابزار انباشت سرمایه تبدیل شده‌اند، نه نیاز اولیه انسان. تا زمانی که شفافیت در توزیع زمین، و بازنگری در سیاست‌های کلان اقتصادی رخ ندهد، هر راه‌حل جدید، تنها نسخه‌ای تکراری برای درد‌های مزمن خواهد بود.