«سلطان محمدی» راه برون‌رفت از مشکل را افزایش درآمد دولت و خانوارها و سرمایه‌گذاری در این حوزه دانست
رکود تورمی مسکن در شرایط کنونی راه‌حل ندارد
رامتین موثق
دیرزمانی است که خرید مسکن جزو آرزوهای عموم مردم شده و چالش بی‌مسکنی رفته‌رفته به بحرانی فراگیر در کشور تبدیل شده است. در همین راستا نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده که مردم دیگر مسکن نمی‌خرند و فقط قیمت می‌پرسند، عده‌ای انبوه‌سازان را مسئول گرانی مسکن معرفی می‌کنند و عده‌ای هم انگشت اتهام را به سمت انحصار زمین توسط دولت گرفته‌اند.
رئیس کمیسیون عمران مجلس هم از عدم تعادل عرضه و تقاضا در مسکن گلایه کرده و گفته است: «امروز ۶ میلیون واحد مسکن در کشور کمبود داریم، هنگامی که با کمبود مواجه هستیم آن صاحب ملک است که تصمیم می‌گیرد خانه‌اش را چقدر اجاره دهد و یا چقدر بفروشد چون تعادل وجود ندارد.» او در عین انتقاد از بی‌عملی دولت سیزدهم در این راستا، عنوان کرده که مخالف ساخت مسکن توسط دولت است و راهکار را تحویل زمین به مردم برای ساخت مسکن توسط خانوارها می‌داند.
مهدی سلطان محمدی، کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی» به بررسی بازار مسکن و راهکارهای برون‌رفت از آن پرداخته است.
دولت و بخش خصوصی در مسکن سرمایه‌گذاری نمی‌کنند
این کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی» درباره تاثیر عدم تعادل عرضه و تقاضا در گرانی مسکن اظهار کرد: تاثیر عدم تعادل عرضه و تقاضا فقط مربوط به مسکن نیست و هر کالای دیگری قیمتش بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود.
مهدی سلطان محمدی افزود: آنچه که قیمت را تعیین می‌کند عرضه و تقاضا است و این امر فقط به مسکن محدود نمی‌شود و درباره آن هم صادق است. میزان عرضه مسکن در طول چندسال گذشته کاهش چشمگیری پیدا کرده و اکنون در کمترین سطوح خود است و پاسخگوی تقاضا نیست و این قیمت مسکن را افزایش دهد.
او درباره علت کاهش عرضه مسکن گفت: عرضه مسکن به این دلیل کاهش پیدا کرده است که سرمایه‌گذار با توجه به مجموع شرایط، مشکلات، ریسک‌ها و بازدهی مسکن، احساس می‌کند که مسکن بازار جذابی نیست که در آن سرمایه‌گذاری کند.
این تحلیلگر تصریح کرد که بخش خصوصی سرمایه‌گذاری نمی‌کند و دولت هم نمی‌تواند سرمایه‌گذاری کند به این دلیل که برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن منابع کافی ندارد و بنابراین میزان عرضه کاهش پیدا کرده است.
قیمت اجاره از عرضه و تقاضای مسکن تبعیت می‌کند
سلطان محمدی درباره گران بودن بازار اجاره عنوان کرد: نرخ اجاره در این بازار باید با قیمت مسکن یک تناسبی داشته باشد.
او ادامه داد: اکنون نسبت اجاره به قیمت مسکن عددی بین ۴ است. برای مالک هزینه‌هایی از قبیل استهلاک، تعمیر و نگهداری، مالیات، ضرر ناشی از عدم دریافت اجاره وجود دارد و مجموع مسائل، میزان بازدهی واقعی را به چیزی حدود ۲ تا ۲.۵ درصد می‌رساند. بنابراین اگر میزان اجاره از این بازدهی پایینتر بیاید، عرضه بازار اجاره کاهش پیدا می‌کند و عرضه بازار اجاره هم کاهش یابد، باز نرخ اجاره بالا می‌رود.
کارشناس اقتصاد مسکن: مسکن کالایی نیست که بتوان با حقوق ماهیانه آن را خرید و این پس‌انداز هم باید در دوره‌های طولانی انجام شود اما امکان پس‌انداز در طول یک دهه گذشته نبوده چون رشد اقتصادی ایران بسیار پایین بوده، خانوارها در فشار سنگین بودند و راهی نبوده که مسکن را از درآمدهای آینده تامین کنند و به صورتی شده که معاملات مسکن به کمترین حجم خود در طول تاریخ در شهر تهران رسیده است
این کارشناس با اشاره به اینکه قیمت اجاره هم در بلندمدت از قیمت مسکن تبعیت می‌کند، تاکید کرد: عرضه تقاضای بازار اجاره هم باز از عرضه و تقاضای بازار مسکن تا اندازه زیادی تبعیت می‌کند. تا مسکن ساخته نشود مسکن مازادی برای اجاره در اختیار نخواهد بـود.
منابعی برای سرمایه‌گذاری
در زیرساخت‌های طرح‌های حمایتی نیست
سلطان محمدی درباره موضوع انحصار زمین توسط دولت یادآور شد: بعد از انقلاب تمام زمین‌های شهری بالای ۱۰۰۰ متر در اختیار دولت قرار گرفت؛ این زمین‌ها در انحصار دولت است و یا به صورت اراضی متعلق به وزارت راه و شهرسازی است یا به صورت منبع طبیعی است.
او اضافه کرد: بنابراین بخش خصوصی دسترسی زیادی به زمین آزاد ندارد و مقداری هم که توسط بخش خصوصی در شهرها عرضه می‌شود، همان خانه‌های قدیمی است که تخریب و نوسازی می‌شود و زمین‌های محدودی هم از چند دهه پیش باقی مانده که مشکلات بسیاری در زمینه حقوقی و ... دارد و زمین‌ها محدود شده‌اند.
به گفته این تحلیلگر بازار مسکن، حل مسئله مسکن نیازمند حل مسئله زمین است و مسئله زمین هم باید توسط دولت حل شود؛ زمینی که خود دولت یا باید آن را آماده‌سازی کند یا بخش خصوصی اما دولت قادر به آماده‌سازی نیست چون منابعی ندارد و در جاهایی هم مانند مسکن مهر و نهضت ملی که خود مسکن ساخته، نتوانسته از عهده زیرساخت‌هایی از قبیل راه، جاده، مترو، بیمارستان، مسجد، فضای سبز، معابر و ... بربیاید چون این زیرساخت‌ها نیاز به
سرمایه‌گذاری دارند.
سلطان محمدی تصریح کرد: دولت فاقد توان برای سرمایه‌گذاری در این حوزه است و تاکنون هم سابقه نداشته است که بخش خصوصی در مقیاس وسیعی سرمایه‌گذاری کند تا زمین‌ها آماده‌سازی و آماده عرضه شوند.
حل مسئله مسکن نیازمند حل مسئله انحصار زمین است و مسئله زمین هم باید توسط دولت حل شود؛ زمینی که خود دولت یا باید آن را آماده‌سازی کند یا بخش خصوصی اما دولت قادر به آماده‌سازی نیست چون منابعی ندارد و در جاهایی هم که مانند مسکن مهر و نهضت ملی که خود مسکن ساخته، نتوانسته ازعهده زیرساخت‌هایی از قبیل راه، جاده، مترو، بیمارستان، مسجد، فضای سبز، معابر و ... بربیاید چون این زیرساخت‌ها نیاز به سرمایه‌گذاری دارند
او درباره تاثیر انحصار زمین بر قیمت مسکن توضیح داد: با این کار هزینه ساخت مسکن افزایش یافته و دوره ساخت بسیار طولانی‌تر شده است چون قوانین ساخت به مرور پیچیده‌تر شده و نهادهایی که درگیر ساخت و کنترل آن هستند، در طول زمان اضافه شده‌اند و سازمان‌هایی مثل نظام مهندسی، آتش‌نشانی و بسیاری از نهادهای دیگر وارد این عرصه شدند و مجموعه این مسائل باعث شده که ساخت هم طولانی‌تر و هم گرانتر شود. از طرفی دیگر زمین هم به شدت گران است به صورتی که در شهری مانند تهران حدود دو سوم قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد و یک سوم دیگر، هزینه‌های ساخت و سایر مسائل است در چنین شرایطی است که عرضه بسیار کم شده است.
مردم قادر به پس‌انداز
برای خرید مسکن نیستند
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه تقاضا هم رشد نکرده است، درباره شرایط موثر بر تقاضا بیان کرد: درآمد کشور و جامعه باید بالا برود تا خانوارها بتوانند مازاد درآمدی داشته باشند که آن را پس‌انداز کنند و با پس‌انداز مسکن بخرند.
به گفته سلطان محمدی، مسکن کالایی نیست که بتوان با حقوق ماهیانه آن را خرید و این پس‌انداز هم باید در دوره‌های طولانی انجام شود اما امکان پس‌انداز در طول یک دهه گذشته نبوده چون رشد اقتصادی ایران بسیار پایین و خانوارها در فشار سنگین بودند و راهی نداشته‌اند که مسکن را از درآمدهای آینده تامین کنند.
او درباره وام ندادن بانک‌ها در این زمینه اظهار کرد: بانک‌ها هم منابع اعتباری ندارند و خانوارها حتی قادر نیستند برای دهه‌های بعد تعهد بدهند که قسط‌های سنگین این وام‌ها را پرداخت کنند. بنابراین بانک‌ها هم نمی‌توانند از حدی بیشتر وام بدهند زیرا اگر وامی بدهند که قسط آن ماهی ۳۰ میلیون تومان باشد، آن خانوار باید حداقل ۷۰ میلیون درآمد داشته باشد تا از عهده پرداخت اقساط بربیاید که چنین چیزی کم پیش می‌آید.
مهدی سلطان محمدی در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: رکود تورمی مسکن با شعار حل نمی‌شود و لازمه فائق آمدن بر آن افزایش درآمد ملی است که راهکاری بلندمدت است اما دولتی‌ها نمی‌توانند وعده‌های بلندمدت بدهند و باید همیشه وعده‌هایی بدهند که در دوره خودشان قابل تحقق باشد بنابراین وعده می‌دهند اما هیچکدام محقق نمی‌شود
این تحلیلگر با عنوان اینکه معاملات مسکن به کمترین حجم خود در طول تاریخ در شهر تهران رسیده، تاکید کرد که مجموعه این عوامل باعث شده هر دو طرف عرضه و تقاضا تحت فشار قرار بگیرد و وضعیت رکود تورمی ایجاد شود.
خانوارها قادر به سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن نیستند
سلطان محمدی راهکار رئیس کمیسیون عمران مجلس را تکرار تجربه 50 سال گذشته دانست که دولت زمین‌ها را در تهران قطعه قطعه تقسیم کرد تا مردم در آن مسکن بسازند.
او ادامه داد: بخش عمده‌ای از آن مسکنی که در اواخر دهه ۵۰ تا ۶۰ ساخته شد، اکنون تخریب شده است زیرا کیفیت لازم را نداشت و بازسازی شد. تمام منطقه غرب تهران زمین‌هایی بود که بعد از انقلاب توزیع شد و اکنون تمام آنها به صورت خانه کلنگی تخریب و نوسازی می‌شوند در صورتی که مسکن چیزی نیست که بخواهد برای ۲ تا ۳ دهه باشد و مسکن باید برای صدها سال سرویس دهد.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: مسکن اگر زیرساخت‌هایی نظیر جاده و دسترسی و مسجد و مدرسه و ... نیز آماده نشده باشد قابل سکونت نخواهد بود، که خانوارها قادر به سرمایه‌گذاری در این کار نیستند و دولت باید این کار را انجام دهد. وقتی هم که دولت زمین را آماده‌سازی شده تحویل بدهد، قیمت تمام شده زمین بالا می‌رود و این قیمت هم قیمتی نیست که خانوار از عهده خرید آن برآید.
سلطان محمدی همچنین عنوان کرد: زمین‌ها به صورت محدود هستند. مگر چقدر زمین داریم که بتوانیم به هر خانوار زمین بدهیم؟ بنابراین این روش توزیع رانت هم در پی خواهد داشت زیرا زمین که به همه نمی‌رسد و کسانی که به قدرت نزدیک‌ترند و نفوذ بیشتری دارند بهره خواهند برد.
او تاکید کرد: عرضه زمین راه‌حلی نیست که جواب بدهد و بارها و بارها این راه‌حل آزمون و با شکست مواجه شده است.
راه‌حلی برای حل مشکل مسکن باقی نمانده
این تحلیلگر اقتصاد مسکن درباره راهکارهای خروج مسکن از وضعیت رکود تورمی، بیان کرد: در واقعیت باید گفت مشکل مسکن در شرایط کنونی راه‌حلی ندارد زیرا لازمه آن اینست که هم درآمد دولت افزایش پیدا کند که بتواند سرمایه‌گذاری زیرساختی انجام بدهد و هم درآمد خانوارها افزایش یابد تا بتوانند هزینه‌های خرید و ساخت مسکن را تقبل کنند.
سلطان محمدی افزود: وقتی این منابع وجود ندارد، راه‌حلی نداریم که بتوانیم از هیچ، دارایی بسازیم؛ مانند این می‌ماند که راه‌حلی بدهیم که همه مردم صاحب پورشه بشوند اما چنین راهی امکانپذیر نیست زیرا مردم درآمدی برای خرید آن ندارند.
او با عنوان اینکه اکنون درآمد عموم جامعه در این حد نیست که بتوانند آپارتمان مدنظر خود را تهیه کنند، تصریح کرد: وقتی سرمایه‌گذاری انجام نمی‌شود، راه‌حل خاصی هم برای حل مشکل مسکن نیست و جعبه جادویی نداریم که بتوان مسئله مسکن را با آن حل کرد. دولتی‌ها هم البته نمی‌توانند بگویند راه‌حلی نیست و باید بگویند تلاش خود را می‌کنیم و وعده‌هایی می‌دهند که عملا قابل تحقق نیست.
این کارشناس در پایان خاطرنشان کرد: رکود تورمی مسکن با شعار حل نمی‌شود و لازمه فائق آمدن بر آن افزایش درآمد ملی است که راهکاری بلندمدت است اما دولتی‌ها نمی‌توانند وعده‌های بلندمدت بدهند و باید همیشه وعده‌هایی بدهند که در دوره خودشان قابل تحقق باشد بنابراین وعده می‌دهند اما هیچکدام محقق نمی‌شود
دیدگاه تان را بنویسید