افزایش ۱۱۷ درصدی قیمت، به علت کمبود مسکن است

رامتین موثق

هم در این انتخابات و هم در انتخابات سال 1400، یکی از محورهای اصلی مناظرات و تبلیغات نامزدها، مسکن بوده چرا که قیمت مسکن به یکی از معضلات اساسی مردم تبدیل شده و به نوعی دیگر می‌توان این معضل را یک شکاف اقتصادی و اجتماعی نامید.

دولت سیزدهم زمانی که روی کار آمد مدعی شد کلید حل مشکل مسکن در دستانش است و با ساخت سالی 1 میلیون مسکن، به این بحران پایان می‌دهد. اما اکنون که دولت سیزدهم به پایان خود رسیده، وضعیت مسکن بسیار بدتر از سابق شده و در حالی که معاملات در رکود هستند، قیمت مسکن 117 درصد رشد داشته و به نوعی خانه‌دار شدن به یک رویا تبدیل شده است.

اما سعید جلیلی بارها خود را ادامه‌دهنده دولت سیزدهم معرفی کرده است و در شعارهای خود، که اسم برنامه روی آن گذاشته، اظهار کرده که عمده قیمت مسکن مربوط به زمین است و دولت سیزدهم برای کاهش قیمت زمین راهکارهای موفقیت‌آمیزی داشته است که در دولت او تکرار خواهد شد.

رشد 117 درصدی قیمت و ریزش

 30 درصدی معاملات

فعالیت دولت سیزدهم از تابستان 1400 آغاز شد؛ در این فصل، متوسط قیمت مسکن تهران متری 30 میلیون و 905 هزار تومان ثبت شده که این عدد تا زمستان 1400 به متری 33 میلیون و 704 هزار تومان رسید.

به گزارش تجارت‌نیوز، متوسط قیمت مسکن در بهار 1401 به متری 36 میلیون و 679 رسیده و تا انتهای سال یعنی زمستان 1401 بالغ بر متری 58 میلیون و 122 هزار تومان برآورد شده است. با افزایش تورم عمومی و ناتوانی دولت از مدیریت بازارها، از سال 1402 سیاست‌های انقباضی و سخت‌گیرانه‌ای در دستور کار قرار گرفت که یکی از نتایج ملموس آن قفل‌شدگی بازار مسکن بود. در نتیجه همین امر در این مقطع، قیمت مسکن رشد تقریباً کمی پیدا کرده و کنترل شده است. به‌ نحوی که متوسط قیمت مسکن در زمستان 1402 متری 78 میلیون و 436 هزار تومان اعلام شده و این در حالی‌ است که طی بهار 1403 متوسط قیمت مسکن رشدی حدود 6 میلیون تومانی داشته و به متری 84 میلیون و 96 هزار تومان رسیده است.

ناصر ذاکری در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: دولت سیزدهم در طول 3 سال فعالیت خود، نهضت ساخت مسکن راه انداخت و سعی کرد در برنامه هفتم هم عددسازی کند که ۱ میلیون واحد در سال را در آن بگنجاند؛ اما تحقق چنین برنامه‌ای مقدماتی دارد و مقدمات آن فراهم نبوده و بنابراین اتفاق نیفتاده است

با این حال اما به‌رغم اعمال سیاست‌های انقباضی در این دوره، دولت باز هم موفق به مدیریت قیمت مسکن نشده و متوسط بهای ملک از تابستان 1400 تا خرداد 1403 بیش از 177 درصد (تنها در سه سال) رشد کرده است.

بررسی نمودار معاملات مسکن نیز نشان می‌دهد از بهار 1402 معاملات در بازار مسکن افت چشمگیری پیدا کرده است. کاهش تعداد معاملات مسکن در بهار 1402 نسبت به زمستان 1401 بیانگر همین موضوع است. از سوی دیگر با وجود اینکه زمستان 1402 معاملات مسکن رونقی نسبی را تجربه کرده‌اند، اما این تجربه چندان ماندگار نبوده و در فصل بعد، یعنی بهار 1403 معاملات بار دیگر با افت چشمگیری روبه‌رو بوده است.

بازار مسکن 

تناسبی با واقعیت ‌ دستمزدها ندارد

عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی» درباره علت تشدید رکود خرید و فروش مسکن در دولت سیزدهم اظهار کرد: این رکود بیشتر متاثر از افزایش قیمت بوده زیرا قدرت خرید مردم با افزایش قیمت تناسبی ندارد و عدم توان خرید به رکود دامن زده است.

ایرج رهبر درباره‌ افزایش 117 درصدی قیمت مسکن در این سه سال گفت: افزایش قیمت به علت کمبود مسکن است. تولید مسکن با رشد جمعیت متناسب نیست و اگر تولید ما همراه با افزایش جمعیت نباشد، همواره انباشت تقاضا خواهیم داشت و این امر موجب افزایش قیمت می‌شود. او افزود: معمولا باید در سال یک میلیون واحد تولید شود اما توان تولید و مهمتر، توان تامین مالی تولید این مقدار مسکن حمایتی را نداریم و باعث شده که طرف تولید ما کمتر از طرف تقاضای بازار باشد.

این فعال صنعت ساختمان درباره اظهارات جلیلی، بیان کرد: مسلم است که بیشتر قیمت واحد مسکونی را قیمت زمین تشکیل داده است اما بحث بر سر قیمت مسکن معمولی نیست و درباره‌ی مسکنی که قانون مکلف کرده و مسکن حمایتی و نهضت ملی است، باید صحبت کرد. زمین این نوع مسکن، قیمت معمولی بازار را ندارد و تنها پول آماده‌سازی زمین حساب می‌شود و زمین آن مسکن، رایگان است.

85 درصد تقاضای بازار سفته‌بازانه است

یک کارشناس بازار مسکن درباره‌ی رکود بازار یادآور شد: در طول سال‌های گذشته معاملات مسکن سیر نزولی داشته و فقط مربوط به این سه سال نیست.

ناصر ذاکری در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی» درباره علت تشدید رکود در دولت سیزدهم عنوان کرد: رکود از طرفی مربوط به کاهش قدرت خرید بوده و از طرفی مربوط به انتظارات سرمایه‌گذاران است. تصور آنها این بوده که مسکن به نقطه اوج خود رسیده است و قیمت آن بیشتر از این نمی‌تواند افزایش پیدا کند.

او با اشاره به اینکه بخش اعظم تقاضای بازار و شاید ۸۵ درصد آن، تقاضای سفته‌بازانه است و متقاضیان واقعی مسکن سهم بسیار کمی دارند، ادامه داد: این انتظار سرمایه‌گذاران یک عامل منفی بوده چرا که دیگر به خرید و فروش مسکن اقدام نکردند و از طرفی سفته‌بازان به شرایط بازار سرمایه و ارز و طلا و در کل، بازارهای مالی نگاه می‌کنند و اگر این بازارها شرایط بهتری نسبت به مسکن داشته باشند، نقدینگی به آن سمت حرکت می‌کند.

ایرج رهبر در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: معمولا باید در سال یک میلیون واحد مسکن تولید شود، اما توان تولید و مهمتر، توان تامین مالی تولید این مقدار مسکن حمایتی را نداریم و باعث شده که طرف تولید ما کمتر از طرف تقاضای بازار باشد

این تحلیلگر اقتصاد مسکن تصریح کرد: بازار مسکن به یک فرازی رسیده است که تناسبی با واقعیت‌های اقتصادی کشور ندارد. یعنی با توجه به وضع دستمزدها، انتظار خرید خانه برای جوانانی که تازه وارد بازار کار شده‌اند سه رقمی شده و به بالای ۱۰۰ سال رسیده است.

ذاکری در پاسخ به اینکه چرا با وجود رکود، قیمت مسکن 117 درصد رشد کرده است، تصریح کرد: باید پرسید چرا قیمت‌ها با وجود رسیدن به اوج، کاهش پیدا نمی‌کند و تعدیل نمی‌شود؟ بازار مسکن به این صورت نیست که سرمایه‌گذار تا احساس خطر کند، بلافاصله از بازار خارج شود یعنی کسی که ملک دارد آن را نمی‌فروشد اما ملک جدیدی هم نمی‌خرد؛ به همین دلیل قیمت مسکن در طول سال‌ها افزایشی بوده، اما معاملات رو به کاهش رفته است.

تکرار تجربه مسکن مهر 

در راهکار جلیلی

او درباره اظهارات جلیلی درباره‌ی بازار مسکن تصریح کرد: افزایش قیمت مسکن تا حد زیادی متأثر از قیمت زمین است و این واقعیتی است که هر ناظری آن را می‌بیند و کشف آقای جلیلی نیست.

این کارشناس یادآور شد: در دولت احمدی‌نژاد هم که بحث مسکن مهر مطرح شد، انگیزه این بود که چون عمده قیمت مسکن را زمین تشکیل می‌دهد، پس دولت در خارج از شهرها زمین تقریبا رایگان در اختیار سازندگان قرار دهد که قیمت مسکن کاهش پیدا کند.

ذاکری با اشاره به اینکه دولت سیزدهم در طول 3 سال فعالیت خود، نهضت ساخت مسکن راه انداخت و سعی کرد در برنامه هفتم هم عددسازی کند که ۱ میلیون واحد در سال را در آن بگنجاند، تاکید کرد که تحقق چنین برنامه‌ای مقدماتی دارد و مقدمات آن فراهم نبوده و بنابراین اتفاق نیفتاده است.

او ادامه داد: درست است که افزایش مسکن متاثر از قیمت زمین است اما راه‌حل آن نیست که زمین‌های دیگری عرضه کنیم و تصور کنیم که این می‌تواند بر قیمت تاثیر بگذارد. باید حباب قیمت مسکن را که متاثر از تقاضای سفته‌بازانه است از بین ببریم و کاری کنیم که سرمایه متراکم در بازار مسکن به بازارهای مالی دیگر نظیر بورس یا به حوزه‌های تولیدی وارد شود.

ذاکری در پایان خاطرنشان کرد: تا این کاهش حباب اتفاق نیافتد، افزایش عرضه زمین تاثیری بر بازار مسکن نخواهد داشت و در مسکن مهر هم اتفاق نیفتاد و فقط برای بانک‌های کشور بار مالی سنگینی به همراه داشت.