تحلیل کارشناسان مسکن از کاهشی شدن قیمت‌ها در بازار طی ماه‌های اخیر در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»؛
تورم باید با رونق کاهش پیدا کند نه رکود!
رامتین موثق
دولت باز هم آمارهای بخش مسکن را کاهشی اعلام کرد و آن را در کنار کاهش تورم عمومی، بیکاری و افزایش رشد اقتصادی از دستاوردهای خود برشمرد.
به گزارش مرکز آمار ایران، در آذر ماه ١٤٠٢ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ٢,٩- درصد بوده است که در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (١.٥درصد)، ٤.٤ واحد درصد کاهش داشته است. همچنین تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٥٧,٥ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (٦٨.٧ درصد) ١١.٢ واحد درصد کاهش داشته است. نرخ تورم سالانه آذر ماه ١٤٠٢ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز به عدد ٨٥,٧ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل(٨٦.٣ درصد)، ٠.٦ واحد درصد کاهش داشته است.
متوسط قیمت هر متر مسکن به 80 میلیون رسید
گفتنی است در آذر ماه ١٤٠٢ متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در شهر تهران به ترتیب به ٨٠٢٩٨٦ و ٧٥٩٢٣٠ هزار ریال رسیده است. در این ماه منطقه ١ با متوسط وزنی قیمت ١٥٧١٠٦٣ هزار ریال بیشترین و منطقه ١٩ با متوسط وزنی قیمت ٤٠٨٣٩١ هزار ریال کمترین قیمت را در بین مناطق ٢٢ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌‌اند.
در همین راستا داوود منظور، رییس سازمان برنامه و بودجه، در صفحه مجازی خود نوشت: گزارش اخیر مرکز آمار نشان می‌دهد که تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن در تهران طی ۹ ماه اخیر نزولی شده و از ۱۲۱ درصد در اردیبهشت به ۵۷.۵ درصد در آذر ماه کاهش یافته است.
فارغ از اینکه با همین دستاوردسازی هم متوسط قیمت هر متر مسکن با توجه به وضعیت درآمدی مردم بسیار زیاد و طاقت‌فرساست، علت کاهش تورم چه بوده و آیا این کاهش تورم دائمی است یا به صورت مسکنی موقت بر بازار متلاطم مسکن عمل می‌کند؟
سرمایه‌گذاری در مسکن کاهش یافت
همچنین مرکز آمار در گزارش سالانه خود از شاخص‌های کلان اقتصادی و اجتماعی کشور، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهر را کاهشی اعلام کرد.
طبق این گزارش، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار مسکن در بهار ۱۴۰۲ به ۲ هزار و ۳۶ میلیارد ریال رسیده است در حالی که این سرمایه‌گذاری در سال ۱۴۰۱، ۶ هزار و ۱۶۲ میلیارد ریال بوده است.
همچنین تغییرات پروانه‌های ساختمانی صادرشده در نقاط شهری در تابستان ۱۴۰۲، منفی ۲۴.۱ درصد بوده است.
در همین خصوص ایرج رهبر، عضو هیأت مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور، به «توسعه ایرانی» گفت: عدم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن بستگی به مسئله رکود خرید و فروش دارد.
او تاکید کرد: خریدوفروش راکد شده است؛ یعنی در واقع سرمایه‌ها قفل شده و و وقتی سرمایه قفل بشود دیگر مشکل است سرمایه وارد پروژه‌های جدید شود. باید سرمایه‌ها آزاد شود که کارهای جدید شروع شود.
تورم با چه روشی حساب شده است؟!
یک کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی» عنوان کرد که محاسبه تورم وقتی در بازار رکود وجود دارد، باید با توجه به رکود تورمی انجام شود.
بیت‌الله ستاریان درباره وضعیت مسکن اظهار کرد: مسکن اکنون راکد است و قیمت‌ها افزایش چندانی نشان نداشته است زیرا توان خرید موجود نیست. آنقدر قیمت‌ها بالا رفته که معاملات راکد شده است. وقتی معاملات راکد می‌شود، تولید و سرمایه‌گذاری کاهش پیدا می‌کنند.
بیت‌الله ستاریان در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: اگر با رکود بخواهیم تورم را کاهش دهیم، ضمن ذخیره‌کردن تورم به صورت فنر فشرده، تولید نیز بیشتر کاهش پیدا می‌کند زیرا با توجه به این خصلت خاص بازار مسکن، تورم باید با رونق کاهش پیدا کند اما تا زمانی هم که اقتصاد کلان درمان نشود، شاهد رونق در بازار مسکن نخواهیم بود
او تاکید کرد: در این شرایط با چه روشی تورم حساب شده است که ادعا می‌کنند افزایش یا کاهش پیدا کرده است؟
این تحلیلگر اقتصاد مسکن تصریح کرد: اصل بر این است که با رونق بتوان تورم را کاهش داد نه با رکود. در دوره رکود، خصوصا در کالاهایی که تورم آنها برای سال‌های بعد ذخیره می‌شود، می‌توان برای کوتاه‌مدت و برای یکسال، با رکود تورم را کاهش داد اما این روش غلطی است.
ستاریان درباره تبعات کاهش تورم به وسیله رکود تأکید کرد: تورم باید با رونق کاهش پیدا کند. این کار باید به خصوص در بازار مسکن انجام شود که یک خاصیت خاص دارد. در بازار مسکن، وقتی در دوران رکود، به وسیله همان رکود تورم بازار مسکن کاهشی شود، تورم آن برای سال‌های بعد ذخیره می‌شود.
او بیان کرد: اگر با رکود بخواهیم تورم را کاهش دهیم، ضمن ذخیره کردن تورم به صورت فنر فشرده، تولید نیز بیشتر کاهش پیدا می‌کند.
این استاد دانشگاه تاکید کرد که به همین دلیل است که می‌بینیم در دوره رونق قیمت مسکن افزایش سرسام‌آور دارد.
ستاریان ضمن یادآوری اینکه رکود در بازار مسکن از اردیبهشت امسال شروع شد، درباره علل این رکود گفت: رکود امسال ناشی از دوره‌های خاص تاثیر تقاضای مطلق و تقاضای موثر بود. متقاضی مطلقی که برای او، مسکن یک کالا ضروری و زیستی است، سعی می‌کند تمام کالاهای خود را به مسکن تبدیل کند.
ایرج رهبر در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: خریدوفروش در بازار مسکن راکد شده است؛ یعنی در واقع سرمایه‌ها قفل شده و و وقتی سرمایه قفل بشود دیگر مشکل است سرمایه وارد پروژه‌های جدید شود. برای شروع کارهای جدید باید سرمایه‌ها آزاد شود
او ادامه داد: بنابراین متقاضی انبوه مطلق وجود دارد و وارد بازار می‌شوند و چون عرضه به تعداد کافی نیست، قیمت‌های بازار افزایش پیدا می‌کند. دوباره به دلیل همین افزایش قیمت، متقاضیان قبلی نیز نمی‌توانند خرید کنند و تقاضای موثر آنها به تقاضای مطلق تبدیل می‌شود و در نتیجه بازار وارد رکود می‌شود.
نگاه‌ها به مسکن ناپخته است
این کارشناس بازار مسکن در ادامه با تاکید بر اینکه روش برخورد ما با موضوع مسکن یک روش بسیار ناپخته و غلط است، درباره برخورد دولت سیزدهم با بازار مسکن اظهار کرد: دقیقا این برخورد مانند مسکن مهر است. یعنی ما انبوه بسیار زیادی از متقاضی را با وعده‌ای که سالی یک میلیون واحد مسکونی خواهیم داد در حالت انتظار می‌بریم و مردم وارد بازار نمی‌شوند.
ستاریان تصریح کرد که با این عدم ورود، رکود اتفاق می‌افتد. یعنی به جای اینکه هرساله تولید را بیشتر کنیم، متقاضی را فریب داده‌ایم.
او با اشاره به خلف وعده‌ها در مسکن مهر، بیان کرد: چطور می‌توانیم ادعا کنیم سالی یک میلیون مسکن می‌سازیم؟ با این وعده ۴ میلیون متقاضی از بازار خارج می‌شود. تولیدکنندگان ما هم تولیدکنندگانی نیستند که شرکت‌های انبوهی باشند و یک تحلیل درازمدت از مسکن داشته باشند.
این تحلیلگر اقتصاد مسکن درباره کاهش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تاکید کرد: تولیدکنندگان ما خرده‌تولیدکننده هستند. این تولیدکنندگان بدون داشتن تحلیل بلندمدت، متوجه نمی‌شوند که آیا دولت واقعا می‌تواند وعده‌های خود را محقق کند یا نه؟ بنابراین تولیدکنندگان خرد بلافاصله سرمایه خود را از بخش مسکن خارج می‌کنند.
رونق مسکن درگرو بهبود بیماری اقتصاد
ستاریان عنوان کرد: تولید مسکن به‌شدت به اقتصاد کلان کشور متکی است. اقتصاد کلان ما مریض است. اقتصاد ما یک بخش خصوصی دارد که در صنعت و ساختمان است و ۹۵ درصد این صنعت را در اختیار دارد.
او اضافه کرد: همچنین یک اقتصاد دولتی سفت‌وسختی داریم که انحصارات عظیمی دارد که در درون آن یک سرمایه‌داری رانتی بسیار عظیمی رشد کرده. این اقتصاد دولتی اجازه نمی‌دهد که بخش خصوصی بتواند فعالیت کند و آزادانه و به وسیله ابزار‌های خود کار کند. چون اقتصاد دولتی نیازی به این ابزارها ندارد.
این استاد دانشگاه به بدنه میلیونی بخش دولتی و اتکای آن به فروش نفت و گاز و مالیات‌ها و استقراض‌ها اشاره کرد و گفت: اما بخش خصوصی اگر بخواهد فعالیت کند باید تحت یک چارچوب اقتصاد منظم و هوشمند کار کند و بنابراین نمی‌تواند کنار اقتصاد دولتی ایران باشد.
ستاریان در پایان خاطرنشان کرد: پس هر زمان که بتوانیم تکلیف اقتصاد کلان خود را مشخص و ساختار اقتصادی خود را درست کنیم، بعد باید انتظار بهبود در بازار مسکن داشت.
دیدگاه تان را بنویسید