کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»:
ناتوانی بانک‌ها در ارائه تسهیلات، واکنش به اقتصاد است
رامتین موثق
بعد از گذشت یک سال بانک مرکزی بالاخره روزه‌ی سکوت خود را در قبال بازار مسکن شکست و گزارشی از تحولات بازار مسکن شهر تهران تا مهرماه 1402 ارائه کرد. این آمار نشان از افزایش 74 درصدی قیمت مسکن طی یک سال دارد. بعد از این انتشار آمار، دولت دوباره در قبال اعطای تسهیلات توسط بانک‌ها هشدار داد و آنها را تهدید به جریمه کرد. همچنین عده‌ای در پی گشتن مقصر درباره این افزایش سرسام‌آورند.
طبق گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش هر متر مربع واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌‌های املاک تهران در مهرماه 1402 معادل 76 میلیون و 60 هزار تومان بوده است. این آمار حاکی از آن است که قیمت مسکن در اولین ماه پاییز امسال افزایشی یک درصدی را نسبت به ماه قبل یعنی شهریورماه پشت سر گذاشته است. همچنین در این بازه تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در تهران به سه هزار و 100 واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل 20 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 42/2 درصد کاهش را نشان می‌دهد. پس در کنار رشد قیمت تعداد معاملات نیز کاهش قابل توجهی داشته است.
همچنین بررسی شاخص کرایه مسکن استیجاری شهر تهران در مهر ماه 1402 حاکی از رشد یکسان و معادل 4/2 درصدی نسبت به ماه قبل است. رشد نقطه به نقطه اجاره مسکن در این بازه و در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 54/7 و 60/80 درصد بوده است.
البته قیمت‌ها در منطقه یک تهران بسیار بالا است به صورتی که بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 148 میلیون و 960 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 32 میلیون و 280 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است.
تقابل اتحادیه املاک و بانک‌ها
نایب رئیس اول اتحادیه املاک تهران اعلام کرد: بانک‌ها به منظور جبران ناترازی خود اقدام به خرید و احتکار مسکن می‌کنند که این کار موجب افزایش قیمت می‌شود.
به گزارش مهر، داوود بیگی‌نژاد با اشاره به اینکه بانک‌ها در سال ۱۴۰۰ تعداد انبوهی واحدهای مسکونی خریداری کردند، گفت: در سال ۱۴۰۰ اگر به صورت‌حساب مالی بانک‌ها نگاه کرده باشیم متوجه خواهیم شد حدود ۹۱ هزار میلیارد واحدهای مسکونی خریداری کردند و در مقابل میزان سود و سپرده‌ای که به مردم می‌دادند از تورم عقب ماند. اگر سال ۱۴۰۰ را مورد بررسی قرار دهیم آمار ساخت و ساز در کشور کاسته شد زیرا میزان تسهیلاتی که باید به سازندگان مسکن برای تولید مسکن اعطا می‌کردند، متوقف شد و صرف خرید ملک توسط بانک‌ها شد.
کارشناس بازار مسکن: اگر بگوییم بانک‌ها در وضعیت فعلی مسکن مقصرند بله، بخشی از تقصیر متوجه آنهاست؛ اما عمده تقصیر به چارچوب اقتصادی بازمی‌گردد. وقتی تورم کم باشد بانک می‌تواند تسهیلات را راحت‌تر اعطا کند، اما وقتی تورم به ۴۰ درصد یا بالاتر برسد اعطای تسهیلات برای بانک نمی‌صرفد و مقدور نیست
او در خصوص اعطای وام یک میلیارد و ۹۰۰ تومانی و اقساط ۳۷ میلیونی طی هرماه، گفت: قطعاً افراد عادی توان پرداخت ماهانه ۳۷ میلیون تومان با حقوق معمولی را ندارند. مجموعه بانک‌ها با سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی همراهی نمی‌کنند زیرا خود بانک‌ها متولی بنگاه‌داری هستند و به طور مستقیم در حال خرید و فروش ملک هستند.
به نظر می‌رسد اتحادیه املاک می‌خواهد عمده مشکلات را به گردن بانک‌ها بیندازد. البته بنگاه‌داری بانک‌ها بر کسی پوشیده نیست اما باید دید علت بنگاه‌داری بانک‌ها چیست و در کنار این مشکل، چه مشکلاتی دیگر وجود دارد که قیمت مسکن به صورت امروزی خود درآمده است؟
چارچوب اقتصادی اجازه اعطای تسهیلات را نمی‌دهند
یک کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی» درباره عملکرد بانک‌ها در اعطای تسهیلات مورد نیاز برای ساخت مسکن عنوان کرد: برخورد بانک‌ها عمدتا از مشکلات اقتصادی ناشی می‌شود زیرا نمی‌توانند این تسهیلات را اعطا کنند.
بیت‌الله ستاریان در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: سیستم بانکداری در کشور دچار مشکلات بسیار عمیقی است که ناشی از کل اقتصاد است. وقتی ما تسهیلات تکلیفی را به بانک‌ها اضافه می‌کنیم یعنی بانک‌ها را از رده‌ی فعالیت خارج می‌کنیم. به همین دلیل است که وقتی یک بانک خصوصی تاسیس می‌شود برای حفظ ارزش سپرده‌های خود به سمت بنگاه‌داری می‌رود
بیت‌الله ستاریان افزود: این کار بانک‌ها نوعی واکنش به اقتصاد است. سیستم بانکداری در کشور دچار مشکلات بسیار عمیقی است که ناشی از کل اقتصاد است. وقتی ما تسهیلات تکلیفی را به بانک‌ها اضافه می‌کنیم یعنی بانک‌ها را از رده‌ی فعالیت خارج می‌کنیم. به همین دلیل است که وقتی یک بانک خصوصی تاسیس می‌شود برای حفظ ارزش سپرده‌های خود به سمت بنگاه‌داری می‌رود.
او تصریح کرد: مشکل عمده بانک‌ها برای اعطای تسهیلات این است که پول مورد نیاز برای اعطای این تسهیلات بسیار زیاد است و بانک‌ها با این تسهیلات تکلیفی دولت مشکل دارند زیرا ضرر انباشته دارد و علتی هم که بانک‌ها به سمت فعالیت‌های غیربانکی نظیر بنگاه‌داری می‌روند همین است که این ضرر را پوشش دهند.
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره روش بانک‌ها در نپرداختن تسهیلات اظهار کرد: بانک‌ها اغلب به روش‌های مختلفی زیربار چنین سیاستی نمی‌روند و سعی می‌کنند از این مسئولیت فرار کنند. برای مثال گاه به شرکت‌های ساختمانی خودشان تسهیلات می‌دهند یا به شرکت‌های بانک‌های دیگر اعطا می‌کنند. یعنی با هم تسهیلات مبادله می‌کنند. ستاریان خاطرنشان کرد: دلیل بانک‌ها برای ندادن تسهیلات این است که اعتقاد دارند پول تسهیلات به دلایلی مانند تورم حتی گرانتر از بهره دریافتی برای آنها درمی‌آید.
او یادآور شد: اگر بگوییم بانک‌ها مقصرند بله، بخشی از تقصیر متوجه بانک‌هاست اما عمده تقصیر به چارچوب اقتصادی بازمی‌گردد. وقتی تورم کم باشد بانک می‌تواند تسهیلات را راحت‌تر اعطا کند اما وقتی تورم به ۴۰ درصد یا بالاتر برسد اعطای تسهیلات برای بانک نمی‌صرفد و مقدور نیست.
احتکار بانک‌ها تاثیر چندانی در بازار مسکن ندارد
این کارشناس حوزه مسکن درباره اظهارات مربوط به تاثیر احتکار بانک‌ها در بازار مسکن بیان کرد: نهایت توان خرید بانک‌ها، 10 هزار واحد مسکونی است و بیشتر نمی‌توانند بخرند.
این 10 هزار مقابل میلیونی که مورد نیاز بازار است رقمی نمی‌شود و نمی‌توان گفت احتکار بانک‌ها تاثیر عمده‌ای بر بازار می‌گذارد. ستاریان تاکید کرد: بانک‌ها برای اینکه ارزش سپرده‌های خود را حفظ کنند هر کاری می‌کنند. خرید و فروش مسکن نه فقط به قصد احتکار بلکه به قصد حفظ ارزش سپرده‌های خود است.
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره تاثیر اتحادیه‌ها بر بازار مسکن گفت: اگر مشکلات بازار مسکن را تقصیر اتحادیه املاک بدانیم، فرافکنی است. تاثیر معاملات املاک بر قیمت مسکن یک یا دو دهم درصد است. ستاریان ادامه داد: اگر بگوییم افزایش این مقدار قیمت تقصیر بنگاه‌ها و سایت‌هاست، نیز فرافکنی است. عرضه مسکن مقابل تقاضا بسیار پایین است و توان تولید نداریم. او در پایان با اشاره به شعارهای نهضت ملی مسکن تصریح کرد: به فرض اگر بتوانیم یک میلیون واحد مسکونی در سال تولید کنیم، هرچند با این ساختار اقتصادی غیرممکن که هیچ بلکه محال است، تاثیر آن بعد از ۶ سال در بازار مشاهده می‌شود و این تاخیر در تاثیر به این دلیل است که کسری عرضه پیشین در بازار وجود دارد.
تسری رویه بانک‌ها به بازارهای دیگر
در پایان ذکر این نکته ضروری است که در سطح خرد نیز شاهد تکرار رویه بانک‌ها هستیم. برای مثال تمایل به خرید و فروش سکه و دلار و ... توسط مردم نیز از همین مشکلات اقتصادی مانند تورم و کاهش ارزش پول ملی ناشی می‌شود. همانطور که بانک‌ها جزوی از مقصران وضعیت بازار مسکن هستند، دولت نیز مسئول وضعیت فعلی اقتصادی است و این دولت و اقتصادند که بانک‌ها را به سمت بنگاه‌داری و افراد را به سمت دلالی سوق می‌دهند.
دیدگاه تان را بنویسید