ظاهرا فقط درمورد ساختوساز و انبوه‌سازان صدق می‌کند
سود ۱۰۰ درصدی در اقتصاد ایران!
امین قلعه‌ای
برای مدت‌های طولانی از ساخت و ساز به عنوان یکی از موتورهای اصلی رشد اقتصادی در ایران یاد می‌شد. در سال‌های اخیر اما به دنبال رکود بوجود آمده در اقتصاد ساخت و ساز و مسکن جایگاه ویژه خود در اقتصاد ایران را از دست داده‌اند. این موضوعی است که حتی در دولت یازدهم بارها از سوی رئیس‌جمهور مورد تاکید قرار گرفت. بر اساس برآوردها بزرگترین خط پیشران اقتصادی کشور را باید صنعت مسکن و ساختمان دانست زیرا با به حرکت درآمدن صنعت ساخت و ساز ۱۲۰۰ گروه شغلی در صنایع مختلف نظیر صنعت فولاد و سیمان، آجر، گچ و... فعال می‌شوند. از سوی دیگر ساخت یک میلیون مسکن یعنی تولید و فروش یک میلیون یخچال و تلویزیون و انواع لوازم خانگی و میلیون‌ها متر مربع فرش؛ بنابراین می‌توان گفت صنعت مسکن،پیشران اقتصاد است. حالا رئیس‌جمهور از برنامه‌های دولت به منظور به تحرک درآوردن مجدد این موتور در اقتصاد خبر می‌دهد. روحانی دو روز پیش در سفر به شهر گرگان گفت: «در دولت بحث و تصویب کردیم که انشاالله در سال ۹۸ تعداد ۱۰۰ هزار واحد مسکونی توسط وزارت مسکن، توسط توسعه‌گران برای این مردم ساخته شود. بخش مسکن یک تحرک بزرگ در صنعت و شغل‌ها است».رئیس‌جمهور همچنین در مورد برنامه‌های آتی دولت در بخش مسکن از برنامه‌ریزی برای تکمیل 900 هزار واحد مسکونی در طول سال‌های باقی مانده از دولت دوازدهم خبر داده و گفت:«اراده جدی‌تری در وزارت مسکن برای حل مشکل مسکن وجود دارد و وزیر قول داده در این دولت ۹۰۰ هزار واحد مسکونی را تکمیل و می‌سازد. دولت نمی‌خواهد خانه‌سازی کند بلکه می‌خواهد کمک کند. هر جایی که ما می‌توانیم زمین رایگان را در اختیار می‌گذاریم.»
در شرایطی که این روزها بازار مسکن با انفجار قیمت‌ها روبروست، اعداد و ارقام ارائه شده از سوی انبوه‌سازان به خوبی نشان می‌دهد که سود ساختوساز در اقتصاد ایران 100درصد است
وضعیت ساخت و ساز در کشور چگونه است؟
گذشته از وعده‌های دولت برای به حرکت درآوردن چرخ ساخت و ساز در کشور از سال آینده، اینگونه به نظر میرسد که اوضاع این صنعت امروز چیزی جدا از سایر بخش‌های اقتصاد ایران نیست. بر اساس برآوردها سالی یک میلیون ازدواج در کشور انجام می‌شود که سالانه ۳۰ درصد از آنها به طلاق می‌انجامد که این یعنی بخش مهمی از افرادی که طلاق می‌گیرند به مسکن نیاز دارند و معمولا کمتر از ۵درصد این افراد به خانه پدری باز می گردند. از سوی وابستگی شدید انبوه سازان مسکن به تسهیلات نظام بانکی از یک سو و عدم توان‌گری مالی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات انبوه به سازندگان باعث ایجاد رکود در بازارمسکن شده است. در این میان اما به اعتقاد بسیاری از تحلیلگران اقتصادی وابستگی انبوه سازان به نظام بانکی، اصولاً رویکردی اشتباه در اداره صنعت مسکن در طول دهههای اخیر بوده است. رویکردی که امروز باعث افزایش دارایی‌های سمی بانکی و افزایش تعداد واحد‌های خالی از سکنه خصوصاً در کلانشهرها شده است. براساس سرشماری سال 95 تعداد خانه‌های خالی معادل 2.5 میلیون خانه است.رضا موحد کارشناس اقتصادی در این باره به توسعه ایرنی می‌گوید:«اعطای تسهیلات ساخت مسکن رویکردی اشتباه در اداره صنعت مسکن است. انبوه سازان باید به مکانیسم‌های دیگر تامین مالی نظیر بازار سرمایه، فروش متری واحد به متقاضیان، انتشار اوراق روی بیاوند. در حقیقت باید گفت رویکرد سنتی به مقوله ساخت و ساز پاسخگوی نیازهای امروز کشور نیست. مطالعات بررسی‌های کافی برای تحول در این بخش انجام شده و تجربیات سایر کشورها نظیر ترکیه هم پیش‌روی ماست اما از این تجربیات استفاده نمی‌شود.»
به اعتقاد بسیاری از تحلیلگران اقتصادی وابستگی انبوه‌سازان به نظام بانکی، اصولاً رویکردی اشتباه در اداره صنعت مسکن در طول دهههای اخیر بوده است
برخلاف این کارشناس اقصادی اما انبوه‌سازان همچنان معتقد به استفاده از منابع بانکی برای تسهیل ساخت و ساز در کشور هستند. مجتبی بیگدلی، رییس انجمن انبوه سازان در این باره می‌گوید:«خط ارزان و آسان باید ایجاد شود و با اعتبارسنجی، سرمایه‌گذاران و انبوه سازان را به حضور در صنعت ساختوساز ترغیب کنند که این کار به سرعت ساخت مسکن و ایجاد و اتمام پروژه های جدید کمک فراوانی خواهد کرد. اگر بانک قرار است کارمزد بگیرد، دولت باید این کارمزد را تقبل کند.ارقام تکلیفی بودجه این کار را انجام دهد بنابراین اگر دولت این مساله را تقبل کند هم بخش خصوصی تشویق می‌شود و هم سیستم بانکی رغبت کرده تا این کار شکل بگیرد.». این اظهارات در حالی از سوی رئیس انجمن انبوه‌سازان مطرح می‌شود که به گفته مسئولین دولتی دولت درانجام تعهدات خویش به متقاضایان دریافت تسهیلات خرید مسکن هم‌اکنون با مشکل مواجه شده است. مدیرعامل بانک مسکن این هفته در اظهارنظری در مورد منابع اعطای تسهیلات به متقاضیان از محل صندوق یکم گفت:« منابع صندوق مسکن یکم به اتمام رسیده و اگر بخواهیم افزایش سقف داشته باشیم باید برای آن منابع پیش‌بینی شود که پیشنهادی برای اختصاص منابع صندوق توسعه ملی داده ایم اما اتفاقی نیفتاده است. صندوق اکنون متکی به منابع بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر است و با توجه به اینکه اقساط مسکن مهر تا سال ۱۴۰۵ برای بانک مسکن امهال شده است از این محل تامین می‌شود.»
بهای تمام شده مسکن چقدر است؟
در شرایطی که این روزها بازار مسکن با انفجار قیمت‌ها روبروست، اعداد و ارقام ارائه شده از سوی انبوه‌سازان به خوبی نشان می‌دهد که هزینه ساخت و ساز در کشور متناسب با نرخ تورم رشد نکرده است. یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد بعضی سازندگان از واحدهایی که یک میلیارد تومان قیمت دارند، ۲۵۰ میلیون تومان سود می‌برند به طور مثال یک زمین ۳۰۰ متری در مناطق متوسط شهر تهران را در نظر بگیرید که قیمت آن متری ۱۵ میلیون تومان است اگر این رقم بین ۱۰ واحد سرشکن شود هزینه زمین برای هر واحد ۹۰ تا ۹۵ متری به ۴۵۰ میلیون تومان میرسد. هزینه ساخت نیزکه به این رقم اضافه شود به رقمی معادل ۶۳۰ میلیون تومان می‌رسیم. اگر سود متعارف را برای سازنده در نظر بگیریم آن واحد مسکونی باید ۷۵۰میلیون تومان فروخته شود اما می‌بینیم که قیمت یک واحد ۹۰ تا ۹۵ متری نوساز در مناطق میانی شهر تهران بیش از یک میلیارد تومان است و حتی بعضا با رقم‌هایی بالاتر از این به فروش میرسد که سود ۱۰۰ درصدی را برای سازنده به‌همراه دارد. در همین حال رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان درباره حداقل هزینه ساخت مسکن می‌گوید: «غیر از هزینه‌های آب، برق، گاز، نظام مهندسی، دارایی و... حداقل هزینه ساخت مسکن تا مرحله سفت کاری ۱.۵میلیون تومان است و در مراحل بعدی هزینه های استفاده از مصالح ساختمانی مانند کاشی و... اضافه می شود. میانگین حداقل هزینه ساخت مسکن برابر با متری ۲میلیون تومان است.»
تفاوت نرخ اعلامی از سوی انبوه‌سازن برای ساخت مسکن و قیمت‌های موجود در بازار به خوبی نشان می‌دهد که با برنامه‌ریزی درست برای جذب بخشی از نقدینگی موجود در کشور به سمت ساخت و ساز می‌توان بدون اتکا به نظام بانکی، چرخ صنعت مسکن را تحرک درآورد. در همین حال حبیب‌الله طاهرخانی، معاون وزیر مسکن و شهر سازی در گفت و گو با ایلنا در مورد شیوه در نظر گرفته شده برای تامین مالی پروژه ساخت 200 هزار واحد مسکونی در سال 98 گفت:«تمام قراردادهای ما در چارچوب مشارکت است و زمین و پروانه جزو آورده دولت محسوب می‌شود و ساخت آورده شریک یا همان بخش خصوصی خواهد بود. این پروژه وابسته به وام نیست اما مذاکراتی با بانک مسکن انجام داده‌ایم و پیشنهاد ما این است که برای ساخت هر واحد تا سقف 90 میلیون تومان وام در اختیار سازندگان قرار دهند و این وام تنها ویژه سازندگان است و سود آن هم چیزی حدود 17 تا 18 درصد خواهد بود البته تمام موضوعات در مرحله بحث و گفت‌وگو است و چیزی نهایی نشده است.»
دیدگاه تان را بنویسید