هرج و مرج قیمت ها در بازار اجار

ایمان ربیعی

 در حالی ماه خرداد آغاز می‌شود که گزارش‌های رسیده نشان از افزایش نرخ اجاره‌بها در روزهای اخیر دارد، به طوری که مستاجران از دیدن قیمت‌های پیشنهادی مالکان شوکه شده‌اند.

 برخی مستاجران می‌گویند با پولی که امروز خانه اجاره می‌کنند سال 1398 قادر به خرید همان واحد بوده‌اند و این شکل از افزایش قیمت بی‎سابقه است.  

سیاست جدید دولت درخصوص حذف ارز 4200 تومانی و تغییر شیوه پرداخت یارانه‌ها حالا کم‌کم تاثیرخود را بر سایر بازارها به جا می‌گذارد. افزایش قابل توجه نرخ اجاره در روزهای اخیر به گفته بسیاری از مشاوران املاک ریشه در رشد قیمت‌ها دارد و مالکان را مجاب کرده است که می‌توانند قیمت اجاره ملک را بیش از پیش افزایش دهند.

 اجاره‌بها در سال‌های اخیر افزایشی قابل توجه را تجربه کرده و تورم در این بخش از تورم عمومی کشور پیشی گرفته است.

 یکی از دلایل این اتفاق را می‎توان در کسادی و رکود بازار خرید و فروش مسکن دانست.

 این رکود البته ریشه در قدرت خرید مردم دارد. کاهش شدید قدرت خرید مسکن سبب شده است بسیاری از افراد توانایی خرید را از دست داده و در نتیجه به اجبار دوره طولانی‌تر برای اجاره‎نشینی را تحمل کنند.

 از سوی دیگر رشد تورم و فشار بر سبد مصرفی خانوار نیز در رشد قیمت‌ها تاثیرگذار بوده و سبب شده است برخی کارشناسان تابستان داغی را برای مستاجران پیش‌بینی کنند.

 بررسی‎ها نشان می‌دهد در بازار کنونی واحدهای کوچک‌ساخت، بیشترین مطلوبیت را برای مستاجران دارند.

دخالت دولتی موثر است؟

در سال‌های اخیر دولت با تعیین سقف میزان افزایش اجاره‎بها درصدد برآمده است فشار بر مستاجران را تاحدی کاهش دهد. حتی تخصیص وام ودیعه مسکن نیز در راستای افزایش قدرت مانور مستاجران در دستور کار قرار گرفت، اما در عمل هر دو سیاست با کاستی‎هایی در بازار روبرو بود.

 برآوردها نشان می‌دهد نزدیک به 45 درصد یا حتی بیش از این میزان از جمعیت تهران را مستاجران تشکیل می‌دهند با این حال شمار کسانی که امکان دریافت تسهیلات 70 میلیونی مسکن را دارند بسیار اندک است و در نتیجه حجم تقاضا در شهری بزرگ چون تهران به حدی بالاتر از حجم عرضه تسهیلات است که در عمل خبر پرداخت تسهیلات می‌تواند زمینه را برای بالا بردن ودیعه‌های مسکن مهیا کند.

 از سوی دیگر آمارها نشان می‌دهد در هر دو سال که دولت به واسطه شیوع کرونا مالکان را از جابه‌جایی مستاجران بازداشت، میزان افزایش اجاره‌بها بسیار بیشتر از رقم‌های تعیینی در محدوده 20 تا 25 درصد بوده است.

 کارشناسان معتقدند دخالت دولت در این بازار که بازاری 100 درصد خصوصی است و افراد سرمایه شخصی خود را در قالب مسکن اجاره می‌دهند نمی‌تواند مشکلات موجود را برطرف کند.

 دلیل مهم بالا بودن قیمت اجاره مسکن در ایران، از یک سو رشد تورم و از سوی دیگر عقب‎ماندگی شدید تقاضا از عرضه مسکن است که هر دو عامل در کنار کسادی بازار خرید و فروش مسکن به آتش قیمت‎ها دامن زده است.

طرح جدید مجلس

حالا نمایندگان مجلس شورای اسلامی با دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی موافقت کرده‌اند.

یکی از مهمترین پیش‌بینی‌های صورت گرفته در این قالب به وضع مالیات جدید بر مالکان بازمی‎گردد.

 در این طرح پیش‌بینی شده است چنانچه در قرارداد اجاره املاک، اجاره بهای تعیین شده در مقایسه با اجاره بهای سال قبل آن ملک که در سامانه ثبت شده، بیش از میزان تغییر شاخص سالانه قیمت‌های مذکور افزایش یابد، علاوه بر لغو معافیت مالیاتی موضوع، در خصوص مبلغ مازاد مشمول افزایش 50 درصدی مالیات بر درآمد اجاره املاک خواهد بود. مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی مکلفند یک نسخه از قرارداد اجاره تنظیمی را به اداره امور مالیاتی محل ارسال کنند. در غیر اینصورت در مالیات متعلقه مسئولیت تضامنی دارند.

 قیمت‌ها می‌تازند

 یک مشاور املاک در منطقه مرکزی تهران با اشاره به رشد شدید اجاره‌بها در تهران می‌گوید: در سال‌های اخیر بسیاری از مستاجران به شهرک‎های اقماری اطراف تهران کوچ کرده‎اند اما تصور نکنید که این کوچ سبب شده است که مشکلات برطرف شود، اتفاقا در این دو سال با افزایش شدید قیمت اجاره مسکن در شهرک‌های اطراف تهران روبرو هستیم و باید فرد پولی بسیار بیشتر از قبل را به واسطه افزایش تقاضا برای اجاره مسکن بپردازد.

 وی گفت: در روزهای اخیر بسیاری از مالکانی که واحدهای خود را برای اجاره فایل کرده بودند، در قیمت‎های خود بازنگری کرده‎اند و می‎گویند با موج تورمی روبرو بی‌تردید باید قیمت را بالاتر ببرند.

 یک مشاور املاک در منطقه میرداماد نیز میزان افزایش اجاره را در این منطقه بین 30 تا 70 درصد دانست و گفت: اگر مستاجری بخواهد تخلیه کند، مالک به راحتی می‌تواند 50 درصد بالاتر از قیمت قبلی ملک خود را اجاره بدهد از این رو تمدید قرارداد در شرایط فعلی تا حدی به نفع مشتریان است.  

وی گفت: در مواردی فردی که 300 میلیون تومان با اجاره شش میلیون تومانی برای واحد صد متری داده بود امروز با تقاضای صاحب‌خانه برای افزایش صد میلیون تومانی ودیعه روبروست.

 وی پیش‌بینی کرد تب اجاره بها در تهران تا اواخر شهریور بالا بماند و وقتی مدارس در آستانه بازگشایی است، موج جدید مستاجرانی که فرزند ندارند و مساله مدرسه و نزدیکی به آن برایشان مهم نیست، وارد بازار می‌شوند.

 جابه‌جایی چقدر هزینه دارد؟

یک حساب سرانگشتی نشان می‌دهد تنها عملیات جابه‌جایی برای مستاجران نزدیک به 10 میلیون تومان در بهترین حالت هزینه دارد. قرن نو در گزارشی اعلام کرده است: با احتساب هزینه کمیسیون بنگاه، اجاره ماشین بزرگ باربری، کارگر و همچنین سایر هزینه‎های جانبی یک اسباب‎کشی ساده بین هشت تا 10 میلیون تومان هزینه دارد.

 به نظر می‎رسد موج تورمی تازه به پا خاسته در اقتصاد ایران حالا کم‌کم جای خود را در بازار مسکن پیدا کند که این امر به مثابه افزایش فشار بر قشر ضعیفی است که توانایی خرید مسکن را ندارند. باید دید طرح جدید مجلس می‎تواند آرامشی را به بازار اجاره بازگرداند؟ این سئوال مهمی است که پاسخ آن تا چند ماه آینده روشن و قابل تحلیل خواهد بود.

آمارها نشان می‌دهد در هر دو سال که دولت به واسطه شیوع کرونا مالکان را از جابه‌جایی مستاجران بازداشت، میزان افزایش اجاره‌بها بسیار بیشتر از رقم‌های تعیینی در محدوده 20 تا 25 درصد بوده است