پیامک مالیاتی برای ۱.۵ میلیون خانه خالی

مریم شکرانی

1.5 میلیون مالک خانه‌های خالی پیامک مالیاتی گرفته‌اند. این موضوعی است که محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده و گفته است که مالیات مالکان زیر 18 سال از قیم‌شان دریافت می‌شود.

حالا چیزی حدود 5 سال است که مالیات خانه‌های خالی در رسانه‌های ایران خبری شده است، اما ماجرا تا نیمه مرداد امسال به سرانجام مشخصی نرسیده بود. با جهش پی در پی قیمت مسکن در ماه‌های گذشته، سرانجام نمایندگان مجلس یازدهم دریافت مالیات از خانه‌های‌ خالی را با چند تبصره به تصویب رساندند. تبصره‌هایی که البته می‌تواند روزنه‌های فرار مالیاتی ایجاد کند. صرف‌نظر از گپ‌های قانونی، کارشناسان بازار مسکن معتقدند که دولت با اجرای این مصوبه نمی‌تواند بازار مسکن را مهار کند و قدرت خرید خانوار، یارای مقابله با قیمت‌های افسارگسیخته را ندارد.

مالیات خانه‌های خالی با دو تبصره انتقادی

دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سال 94 مطرح شد. رییس جمهوری در این سال لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم را به مجلس برد و در لوای آن موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی مطرح شد. این بند مالیاتی در 5 سال گذشته مسکوت ماند و متولیان هربار نبود بانک جامع اطلاعاتی را بهانه می‌کردند. تا اینکه در سال 98 پرونده قیمت مسکن با متوسط 14 میلیون تومان برای هر مترمربع بسته شد اما در سال 99 شیب قیمت مسکن به سرعت شتاب گرفت و متوسط قیمت ملک در تهران از 19 میلیون تومان برای هر مترمربع عبور کرد. حواشی جهش قیمت ملک باعث شد که طرح گرفتن مالیات از خانه‌های خالی به صورت جدی تر دنبال شود و در نیمه مرداد امسال به تصویب مجلس برسد.

بر اساس مصوبه مجلس بنا شد که مالکان واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت، اگر بیشتر از 4 ماه خالی بمانند مشمول مالیات می‌شوند. مالیات این خانه‌ها بر مبنای درآمد اجاره بهایشان است و مالکان باید در سال اول معادل شش برابر مالیات پایه، سال دوم، معادل دوازده برابر و سال سوم به بعد معادل هجده برابر مالیات بدهند. البته خانه‌های نوساز پس از 12 ماه و خانه‌های نوسازی که در پروژه‌های انبوه سازی ساخته شده‌اند، پس از 18 ماه مشمول مالیات می‌شوند.

این مصوبه البته چند بند تبصره دارد که بر مبنای آن برخی مالکان خانه‌های دوم معاف از پرداخت مالیات شدند. این دسته از مالکان کسانی هستند که در شهری غیر از محل اقامت، خانه دوم دارند و مالک آن ممکن است از آن به‌عنوان اقامتگاه فرعی در مواقع نیاز استفاده کند. مثلاً بسیاری از ویلاها مخصوصاً در شهرهای شمالی به‌عنوان خانه دوم شناحته می‌شود که مالکان ممکن است در طول سال یک یا چندبار و به‌صورت محدود از این واحدها استفاده کنند. همچنین دانشجویان مشغول به تحصیل، شاغلان و سایر اشخاص که توسط آیین نامه اجرایی این ماده تعیین می‌شوند، در صورت اقامت در شهری غیر از اقامتگاه اصلی و فرعی خانوار، می توانند برای خانه دوم شان مالیات ندهند.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک: از مجموع خانه خالی 500 هزار واحد آن در استان تهران و 300 هزار واحد آن در شهر تهران است و  بخش عمده این واحدهای خالی لوکس و لاکچری است که طبقات متوسط یا پایین جامعه قادر به خرید آن نیستند

و حالا در آخرین خبرها معاون وزیر راه و شهرسازی در گفت و گو با ایلنا از ارسال پیامک برای 1.5 مالک خانه‌های خالی خبر داده است.

خانه‌های خالی، خانه‌های لوکس هستند

صرف‌نظر از اینکه تبصره‌های این قانون مورد نقد رسانه‌ها قرار گرفته‌اند، کارشناسان مسکن معتقدند که از اساس دریافت مالیات از خانه‌های خالی اتفاق خاصی در بازار مسکن ایجاد نمی کند. بر اساس آخرین آمار موجود که مربوط به سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 95 است، نزدیک به 2.5 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد.

حسام عقبایی، نائب رئیس اتحادیه مشاوران املاک به پانا گفته است که از این تعداد خانه خالی 500 هزار واحد آن در استان تهران و 300 هزار واحد آن در شهر تهران است و  بخش عمده این واحدهای خالی لوکس ولاکچری است که طبقات متوسط یا پائین جامعه قادر به خرید آن نیستند.

خانه‌های لوکس بدون متقاضی در واقع نتیجه یک سیاست گذاری نادرست در بازار مسکن بود. سیاستی که وام‌های ساخت را بدون قید و شرط به انبوه سازان پرداخت کرد و این وام‌ها به جای آنکه صرف ساخت خانه‌های کوچک متراژ در محله‌های میانی و جنوبی شهر شود، صرف ساخت برج‌های مسکونی و پاساژهای تجاری در شمال تهران شد و کفه عرضه و تقاضا را نامتوازن کرد.

حالا در شرایطی که عمده تقاضا برای خانه‌های کوچک و در محله‌های میانی و جنوبی شهر است، عرضه این واحدها بسیار کم است و واحدهای لوکس بدون مشتری مانده اند. بنابراین دریافت مالیات از این خانه‌ها کمکی به تعادل قیمت در بازار مسکن نمی کند.

مالیات خانه‌های خالی به تنهایی جوابگو نیست

از این گذشته، بازار مسکن با کمبود شدید عرضه مواجه است. در حالی که بازار مسکن مطابق با آمار وزارت راه و شهرسازی سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد، فقط برای 300 تا 350 هزار واحد مسکونی در سال پروانه ساخت صادر می شود و به این ترتیب میزان عرضه جوابگوی تقاضای بازار نخواهد بود.

از سوی دیگر تورم افسارگسیخته موجب شده است که تقاضای سوداگرانه همواره بازار مسکن را نشانه‌گیری کند. ریزش ارزش پول در ایران، نه تنها دلالان و سوداگران که مردم عادی را به سمتی برده است که برای حفظ ارزش دارایی خود آن را به کالاهای بادوامی مثل مسکن تبدیل کنند. همین اتفاق در کنار سایر عوامل به رشد قیمت‌ها در بازار مسکن دامن زده است.

از این گذشته با وجود آنکه زمین سهم بالایی در قیمت تمام شده مسکن دارد، در ایران برخلاف کشورهای پیشرفته مالکان زمین مالیات بر ارزش زمین را پرداخت نمی کنند و همین مساله سبب شده است که چیزی حدود 50 تا 70 درصد قیمت تمام شده مسکن در ایران مربوط به زمین باشد.

ساخت مسکن به صورت سنتی و نه صنعتی و همچنین افزایش خیره کننده قیمت نهاده‌های ساختمانی از دیگر عواملی هستند که در رشد قیمت مسکن تاثیرگذارند.

با این حال دولت نمی‌تواند تنها با اتکا به دریافت مالیات بر خانه‌های خالی بازار مسکن را کنترل کند. کما اینکه از 25 میلیون واحد مسکونی فقط 2.5 میلیون خانه خالی وجود دارد که بخشی از آن به عنوان ویلا و اقامتگاه‌های موقت یا ذخیره انبار بازار مسکن به حساب می‌آیند. به جز این برخی رسانه‌ها از قول کارشناسان مختلف نوشته‌اند که مالیات در نظر گرفته شده برای خانه‌های خالی قدرت بازدارندگی کافی ندارد و مالکان در نهایت این مالیات را روی قیمت فروش و یا اجاره املاک شان در نظر گرفته و آن را از جیب خریداران و یا مستاجران می پردازند. آنها همچنین تاکید می کنند که دولت باید مانند کشورهای پیشرفته مالیات را از مجموع دارایی‌ها و درآمد افراد دریافت کند و با دریافت موردی مالیات راه فرار مالیاتی را برای افراد فراهم نکند.

بنابراین به نظر می رسد که برای مهار قیمت در بازار مسکن اقدامات ریشه‌ای‌تری نیاز است که تا امروز مورد توجه سیاست گذاران قرار نگرفته‌اند.