بورس مسکن زمینه‌ساز افزایش قیمت‌هاست

مریم شکرانی

مستاجران این روزها در صدر اخبار رسانه‎های ایران هستند. مستاجرانی که سهام عدالت‌شان را برای اجاره عقب‌افتاده، فروخته‌اند. مستاجرانی که به حاشیه شهر رانده شده و یا مجبور به مهاجرت شده‌اند و مستاجرانی که اثاثیه‌شان کنار خیابان قطار شده است. آنها قربانی بازار ناکارآمد مسکن در ایران هستند و نزدیک 20 سال گذشته جمعیت‌ شان دو برابر شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران در سال 75 حدود 15 درصد ایرانی‌ها مستاجر بوده اند که این نسبت در اخرین سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال 95 به 30 درصد رسیده است. گرچه آمار غیررسمی این نسبت را بزرگتر می داند و به نظر می‌رسد با سقوط ارزش ریال در دو تا سه سال گذشته تعداد زیادتری از خانواده های ایرانی به جمعیت مستاجران پیوسته‌اند.

 این اتفاق در شرایطی رخ می دهد که قیمت مسکن در سه سال گذشته به طور میانگین 254 درصد رشد داشته است و بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی در تیر 99 میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران به حدود 21 میلیون تومان رسیده است.

حالا دولت که گرفتار بحران تحریم و کرونا است، تلاش کرده تا با وام رهن خانه مانع  از زمین‌گیری بیش از پیش مستاجرها شود. کابینه حسن روحانی، همچنین یکی یکی از طرح‌های مختلفی برای مهار بازار مسکن پرده‌برداری می‌کنند. از مسکن ملی که در دقیقه نود عمر دولت دوازدهم جایگزین مسکن مهر شد تا دریافت مالیات از خانه های خالی و راه‌اندازی بورس مسکن. در این میان بورس مسکن با حواشی بیشتری مواجه شده است. موافقان بورس مسکن معتقدند که خرید سهام مسکن می‌تواند قدرت خرید خانواده‌ها را حفظ کند و از آن سمت مخالفان با اشاره به قاعده سودآوری در بازار سرمایه معتقدند که سهامداران به دنبال سود هستند و بورس مسکن موجب رشد قیمت‌ها می‌شود.

از سهام چند متر تا سهام چند خانه

بورس املاک و مستغلات 22 تیر با حضور فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد رونمایی شد. این پنجمین بورس ایران است و ارزش این بازار در حال حاضر 5 هزار میلیارد تومان است. بر اساس توضیحاتی که دژپسند به زبان آورد قرار است بانک‌ها، نهادهایی مانند بنیاد مستضعفان، بنیاد مسکن و ... و بخش خصوصی برای تامین سرمایه ساخت و ساز از بورس کمک بگیرند و در مقابل افراد با هر میزان دارایی بتوانند بخشی از سهام پروژه‌های مسکونی این نهادها را خریداری کنند. به عنوان مثال یک سهامدار می‌تواند از یک متر تا چند واحد مسکونی را خریداری کند.

مدافعان این ساز و کار معتقدند که خرید و فروش مسکن در بازار سرمایه، موجب شفافیت معاملات و جلوگیری از دلالی می‌شود و از آن سمت قدرت خرید خانوارها را در بازار مسکن حفظ می‌کند.

سعید اسلامی بیدگلی، دبیر کل کانون نهادهای سرمایه‌گذاری ایران به عنوان موافق بورس مسکن به یک برنامه رادیویی توضیح داد که در ماه‌های گذشته املاک و مستغلات رشد سرسام آوری داشته‌اند. این رشد چنان بوده که اگر پس‌انداز فردی اندازه خرید ۲۰ متر خانه در تهران بوده و نمی‌توانست خانه بخرد، حالا قدرت خرید همان ۲۰ متر را هم از دست داده و ممکن است با همان پول نتواند ۱۰ متر خانه بخرد.

او تاکید می کند که باید ابزارهایی وجود داشته باشد که حداقل قدرت خرید فعلی مردم را حفظ کند تا آنان بتوانند در آینده با پس‌اندازهای خود مسکن بخرند. به عبارتی ایده اصلی تشکیل بورس مسکن حفظ قدرت پولی مردم در مقابل تورم است که البته در این فرایند شفافیت و نقدشوندگی نیز بسیار مهم است.

بورس مسکن موجب گرانی می‌شود

این در حالی است که منوچهر بهرویان، کارشناس اقتصاد مسکن به «توسعه ایرانی» می‌گوید که بورس مسکن در بازار سنتی ساخت و ساز ایران جوابگو نیست. او توضیح می‌دهد که ساخت و ساز در کشورهای توسعه یافته توسط کمپانی‌های بزرگ و به صورت صنعتی و با پیشرفته ترین فناوری روز انجام می‌شود. در نتیجه این شرکت های بزرگ تامین سرمایه‌شان را از بورس انجام می‌دهند اما در ایران که ساخت و ساز توسط بساز و بفروش و با سرمایه کوچک انجام می‌شود، بورس املاک معنی ندارد.

ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان اما از مخالفان سرسخت بورس مسکن است. او در این باره به «توسعه ایرانی» توضیح می‌دهد که ورود مسکن به بازار سرمایه و بورس باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود و چه تضمینی وجود دارد که شرکت های وارد شده به بورس با تامین سرمایه شان از سهامداران، مسکن را با قیمت ارزان‌تر بفروشند یا ثبات قیمت حفظ شود؟

او با اشاره به سایر تجربیات ناموفق بورس در کنترل قیمت ها می‌گوید که ورود فولاد و پتروشیمی به بورس نه تنها قیمت را کاهش نداد بلکه موجب افزایش قیمت شد.

غفلت از گره گرانی مسکن

تلاش دولت برای مهار قیمت مسکن با ساز و کار بورس در حالی رخ می‌دهد که بازار مسکن ایران به شدت با کمبود عرضه مواجه است و همین مساله توازن بازار را برهم زده است. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی سالانه به یک میلیون واحد مسکونی در ایران نیاز است اما شمار پروانه های صادر شده برای ساخت و ساز به 300 تا 350 هزار فقره در سال می‌رسد و در واقع ساخت و ساز تقریبا معادل یک سوم نیاز بازار است. از آن سمت سوداگری زمین موجب شده است که قیمت مسکن سرسام آور بالا رود. عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم گفته بود که به طور میانگین 70 درصد قیمت تمام شده مسکن در ایران مربوط به زمین است و این نسبت در برخی مناطق مانند شمال تهران تا بالای 90 درصد هم می‌رسد.

ایرج رهبر در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی» با اشاره به سایر تجربیات ناموفق بورس در کنترل قیمت‌ها می‌گوید که ورود فولاد و پتروشیمی به بورس نه تنها قیمت را کاهش نداد، بلکه موجب افزایش قیمت شد

قیمت زمین در سایر کشورهای جهان با بند مالیاتی تحت عنوان مالیات بر ارزش زمین، کنترل می‌شود. براساس این قانون گفته می‌شود که زمین کالای غیرقابل تولید و تکثیر است و کالایی متعلق به همگان است. بنابراین نباید این کالا در تملک عده‌ای خاص باشد. همچنین بر اساس مفاد این قانون ارزش افزوده زمین ناشی از توسعه زیرساخت‌های شهری است که با مالیات تمام شهروندان ایجاد شده است. پس منافع حاصل از آن نباید به جیب زمین‌داران برود. این اصول موجب شده است که در کشورهای پیشرفته تمام ارزش افزوده زمین به عنوان مالیات از مالکان دریافت شود و به همین دلیل انگیزه سوداگری زمین از بین رفته است. در ایران اما این بند مالیاتی مهم هرگز در طرح جامع مسکن جایی نداشته است و مجلس تاکنون از تصویب چنین قانونی طفره رفته است.