از پای‌بست ویران است

مهدی الیاسی، روزنامه نگار

سال گذشته بود که حسن روحانی در بازدید از مناطق زلزله زده استان کرمانشاه گفت: «تجربه مسکن مهر که عنوان دولتی داشت، ثابت کرد که با واگذاری کار به خود مردم، کارها ارزان‌تر، زودتر و دقیق‌تر انجام می‌شود مردم باید خودشان برای خودشان خانه بسازند. دولت گاهی مجبور به تصدی‌گری است اما هر چه کارها را به خود مردم واگذار کنیم بهتر اجرا می‌شود.»

بزرگ‌ترین مداخله دولت در ساخت مسکن

پروژه مسکن مهر که از سال 86 تا 92 پیگیری و اجرا شد، بزرگ‌ترین مداخله دولتی در بخش مسکن در تاریخ اقتصاد ایران بود. این مداخله گسترده در بازار مسکن که با نیت خانه‌دار شدن اقشار کم درآمد صورت گرفت اینک 12 میلیون ایرانی را در وضعیت بد مسکنی قرار داده‌ است. مدافعان مسکن مهر  در حالی به نریختن سقف مسکن مهر در زلزله کرمانشاه، استناد می‌کنند که طبق گفته رییس سازمان نظام مهندسی کشور در گفت‌وگو با خبرگزاری ایلنا، مسکن مهری که الزام شده هزینه ساخت هر متر آن 300 هزار تومان باشد فقط در این حد مقاومت دارد که ساکنان آن موقع زلزله فرصت خروج از خانه را داشته باشند و نباید از آن انتظار بیشتری داشت. باید توجه داشت در حالی سقف مسکن مهر در زلزله استان کرمانشاه، فرونریخته که هنوز زمان چندانی از تحویل این واحدها نگذشته است. مسکن مهر در حالی با متری 300 هزار تومان ساخته شد که به گفته معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی میانگین ساخت خانه واقعا مقاوم در همان ایام احداث مسکن مهر، متری 900هزار تومان بود.

تجربه مسکن مهر ثابت کرد صرفا داشتن نیت خیرخواهانه به خیر عمومی منتهی نمی‌شود. بزرگ‌ترین مداخله دولت در بخش مسکن ( مسکن مهر) ثابت کرد دولت در بسیاری از مواقع نه تنها راه حل نیست که خود بخشی از مشکل است. سیاست‌مداران و دولتمردان به دنبال خرید محبوبیت مقطعی هستند و به پیامد‌های بلند مدت تصمیمات‌شان توجه ندارند.

خرید خانه از محل درآمدهای آتی

صاحب خانه شدن یکی از مهم‌ترین خواسته‌ها و مطلوب‌های فردی و خانوادگی محسوب می‌شود. انسان‌ها برای دستیابی به این مطلوب حاضرند از بسیاری از فرصت‌های دیگر صرف نظر کنند تا روزی صاحب خانه شوند. قطعا برخورداری از مسکن مناسب حق شهروندان است اما دولت و نهادهای مالی باید کاتالیروز و تسهیل‌گر خانه‌دار شدن شهروندان باشند و نه مجری این امر.

مشکل بازار مسکن در ایران این است که متقاضیان مسکن مجبور هستند خرید خانه را از محل آورده نقدی و پس‌انداز گذشته خود انجام دهند. تجربه کشورهای توسعه یافته نشان می‌دهد بخش عمده خرید خانه با دریافت وام از محل درآمدهای آتی  و نه پس‌انداز‌های گذشته صورت می‌گیرد. در واقع در این کشورها سهم تسهیلات بانکی در هزینه خرید خانه 80 الی 90 درصد قیمت ملک است. در سال 1395 میزان وام مسکن در صندوق پس‌انداز بانک مسکن به ازای هر سپرده‌گذار 80 میلیون تومان بود که این عدد در شهرهای بزرگ حدود 25 درصد قیمت خرید یک خانه است. نسبت میزان وام به قیمت تمام شده خانه، عملا کارکرد نظام تامین مالی در خرید خانه  برای شهروندان را کم‌اثر کرده و  مفهوم ابزار تامین مالی و لیزینگ مسکن را از میان برده است. کسانی که دغدغه خانه‌دار شدن شهروندان را دارند بهتر است به جای آن که دم دستی‌ترین راه، یعنی خانه‌سازی دولتی را پیشنهاد کنند به مکانیسیم‌های تسهیل‌گر بیاندیشند.

تجربه شهرک اکباتان

بزرگ‌ترین مداخله دولتی در تاریخ اقتصاد ایران (طرح مسکن مهر) برای کمک به خانه‌دار شدن مردم در حالی اجرا شد که تاریخ معاصر ایران تجربه ارزشمند و کارآمد «شهرک اکباتان» را در اختیار داشت. تجربه‌ای که تکرار آن به آرزوی فعالان بخش مسکن تبدیل شده است. این تجربه به قدری موفق بود که به کاری ماندگار در تاریخ اقتصاد ایران بدل شده است و در سال 1395 در مراسم 133 سالگی تاسیس اتاق بازرگانی تهران از رحمان گلزار، سازنده شهرک اکباتان، به عنوان بنیانگذار ساختمان‌سازی نوین ایران با اعطای تندیس و نشان امین الضرب تقدیر شد.

در پروژه شهرک اکباتان سه اصل «سرمایه‌گذاری کامل بخش خصوصی» ، «پیش فروش از ابتدا» و «استفاده از ابزار تامین مال»  کاملا رعایت شد. این پروژه در مساحت 240 هکتار اجرا و بیش از 15 هزار واحد مسکونی ساخته شد. در  قالب پروژه شهرک اکباتان، کارکنان نهادهای گوناگون دولتی، سازمان‌ها، دانشگاه‌ها و مردم عادی صاحب خانه شدند. این پروژه که همچنان مردمی‌ترین و با کیفیت‌ترین ابر پروژه ساختمانی ایران است با تکیه بر اصل عدم مداخله دولتی در ساخت و ساز مسکن، اجرا شد.

شهرک اکباتان هنوز هم به عنوان یکی از بهترین شهرک‌ها به لحاظ کیفیت و مدل ساخت و ساز مطرح است.

اکباتان بزرگ‌ترین پروژه ساختمانی با سرمایه‌گذاری خارجی بود که برای اولین بار در ایران با هدف کنترل بافت جمعیتی تهران و انتقال سرریز جمعیتی ناشی از ورود شهر به دوران مدرنیته و اسکان گسترده کارمندان دولتی، ساخت آن آغاز شد.

اگر قرار به خانه‌دار شدن آسان‌‌تر مردم است چرا به جای تکیه بر الگوهای موفق ِ تجربه شده در کشور بر طبل تجارب شکست خورده‌ می‌کوبیم؟ تجربه شکست خورده‌ای که خروجی‌اش لعنت کردن یکدیگر است.