مانور دولتمردان در بازار مسکن با ارقام میلیونی
تعداد مستاجران تهرانی بر مالکان پیشی گرفت
رشد قیمت مسکن در کشور و به تبع آن، افزایش سرسام‌آور اجاره‌خانه‌ها، بسیاری از صاحبان درآمدهای ثابت را از رویای کسب یک سرپناه مناسب منصرف کرده است، با این حال دولتمردان کابینه سیزدهم ایران، همچنان بر این باورند که قادر به ساخت سالانه یک میلیون مسکن هستند و می‌توانند مشکل مسکن در کشور را حل کنند.
به گزارش «توسعه ایرانی»، در آخرین اظهارات از این دست، وزیر راه و شهرسازی در جمع مردم طبس با اشاره به برنامه دولت برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی گفت که مردم دغدغه تامین مسکن خود را نداشته باشند.
رستم قاسمی با بیان اینکه ساخت برخی واحدها را خود مردم و برخی را بنیاد مسکن برعهده می‌گیرد تا کارها به سرعت پیش برود، گفت: با قانون جدید جهش و رونق مسکن که توسط مجلس مصوب شده، به ما اجازه خوبی داده شده و زمین، وام و کمک‌های خوبی به مردم ارائه خواهد شد تا صاحب خانه شوند.
وی افزود: نگاه ما این است که مردم راحت زندگی کنند و نگرانی در خصوص مسکن خود نداشته باشند.
با این حال، این اظهارات وقتی در کنار کسری صدها هزار میلیارد تومانی بودجه سال جاری دولت، رشد منفی سرمایه‌گذاری در کشور، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و به تبع آن رشد قیمت ساخت مسکن که بدون قیمت زمین امروزه به بالای هر مترمربع 50میلیون ریال رسیده و هزاران اما و اگر دیگر، این ادعاها را به چالش می‌کشاند.
منتقدان جدی این وعده‌ها معتقدند که ساخت یک میلیون مسکن با متراژ کوچک حدود 60 تا 80 متری با توجه به قیمت‌های کنونی و با فرض اینکه قیمت زمین را صفر حساب کنیم، به بودجه‌ای حدودا 300 تا 400هزار میلیارد تومان به صورت سالانه و بدون احتساب هزینه‌های ایجاد زیرساخت نیاز دارد که با توجه به ارقام بودجه امسال و کسری حدودا 400هزار میلیارد تومانی بودجه، از عهده دولت خارج است یا اینکه به ابرتورمی در اقتصاد بدل خواهد شد که نه تنها مشکل را حل نخواهد کرد بلکه مشکل قیمت‌های بالای مسکن را به گره‌ای کورتر بدل خواهد کرد.
وزارت راه، برنامه‌ای برای اجاره‌نشین‌ها ندارد
در همین زمینه یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نرخ اجاره‌نشینی شهری در کل کشور از ۱۸درصد در سال ۱۳۶۵ به ۳۸درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده، گفت: طبق آمار سال ۱۳۹۸ در تهران ۴۲درصد مردم مستاجر بوده‌اند و احتمالا در حال حاضر تعداد مستاجران از مالکان بیشتر شده است.
علیرضا ذوالفقاری در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: در برنامه ارائه شده وزیر راه و شهرسازی تحت عنوان «نهضت توسعه مسکن و شهرسازی مردم‌پایه مبتنی بر عدالت و پیشرفت» کمتر دیده می‌شود که به بحث اجاره مسکن پرداخته شده باشد، به گونه‌ای که از ۱۴ چالش پیش روی حوزه مسکن که برای آنها اقدامات قابل انجام مشخص شده‌اند، تنها یک مورد به بحث اجاره املاک مسکونی پرداخته است.
وی افزود: سوال این است که آیا این تمرکز بالا بر ساخت و عرضه مسکن تمامی نیاز خانوارها در این حوزه را برطرف می‌کند؟ آیا لازم نبود بیش از این به بحث اجاره‌نشینی و این بازار پر تلاطم توجه شود؟ سیاست‌های دولت در این بازار چه تاثیری در وضع معیشت مردم خواهد گذاشت؟
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: همان‌طور که در برنامه ارائه شده توسط وزیر راه و شهرسازی و در گزارش‌های مرکز ملی آمار ایران مشخص شده، میزان اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ به شدت در حال افزایش است، به گونه‌ای که سهم مستاجران شهری طی سال‌های ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ از ۱۸درصد به ۳۸درصد افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که طبق گزارش مرکز ملی آمار در سال ۱۳۹۸ در کلان‌شهر تهران شاهد نرخ ۴۲درصدی اجاره‌نشینی بوده‌ایم. پیش‌بینی می‌شود با توجه به افزایش چشم‌گیر قیمت املاک از سال ۱۳۹۸ تاکنون، نرخ اجاره‌نشینی همچنان به روند صعودی خود حتی با شیب بیشتر ادامه داده باشد به گونه‌ای که شاید بتوان گفت در حال حاضر شهرنشینان، به خصوص در کلان‌شهر تهران، بیشتر اجاره‌نشین هستند تا مالک.
سهم ۶۰درصدی هزینه مسکن در سبد خانوار
ذوالفقاری با بیان اینکه افزایش چشم‌گیر نرخ‌های اجاره‌بها شرایط را روزبه‌روز برای مستاجران سخت‌تر کرده، گفت: طبق گزارش مرکز ملی آمار، در سال‌های اخیر سهم هزینه مسکن از کل هزینه‌های خانوار رو به افزایش بوده، به گونه‌ای که در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴درصد اعلام شده، در سال ۱۳۹۷به ۴۶.۸درصد رسیده و در سال ۱۳۹۸ برابر با ۴۹.۹درصد بوده است. طبق بررسی‌های صورت گرفته و تحلیل داده‌های به دست آمده از سامانه‌های ملکی تخمین زده می‌شود که این عدد در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز افزایش چشم‌گیری داشته به گونه‌ای که در حال حاضر احتمالا بین ۵۵ تا ۶۰درصد از هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می‌شود.
وی تاکید کرد: افزایش سرسام‌آور هزینه مسکن (اجاره‌بها) نسبت به درآمدهای خانوار باعث شده بحث اجاره‌بها تبدیل به یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های خانواده‌های شهری، به خصوص در شهر تهران تبدیل شود و نیاز به توجه به این بخش بیش از پیش شود.
بنگاه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای در کوتاه‌مدت جواب نمی‌دهد
این کارشناس بازار مسکن، اجاره‌داری حرفه‌ای را ازجمله برنامه‌های کنترل این بازار دانست و گفت: دولت به حمایت از ایجاد و توسعه بنگاه‌های اجاره‌داری حرفه‌ای با استفاده از مشوق‌های مالیاتی تخفیف عوارض و واگذاری اراضی دولتی به صورت اجاره بلندمدت بپردازد. هرچند این طرح می‌تواند در بلندمدت به کاهش قیمت اجاره‌بها کمک کند اما نیازمند زیرساخت‌های قوی است و به نظر نمی‌رسد در کوتاه‌مدت بتواند تاثیر چندانی در سهم مسکن از هزینه‌ها خانوار داشته باشد.
ذوالفقاری گفت: از دیگر نکاتی که در طرح ارائه شده بر آن تاکید شده، اخذ مالیات از خانه‌های خالی است که از دولت دوازدهم کلید خورد و مورد تصویب مجلس قرار گرفت. هر چند انتقاداتی به این طرح وارد است و نحوه پیاده‌سازی آن مشخص نیست اما ممکن است تاثیرات هیجانی در بازار اجاره مسکن داشته باشد و حداقل برای زمانی محدود باعث کاهش نرخ اجاره شود. منتقدان این طرح نیز معتقدند تبعات آن در بازار مسکن مبهم است و ممکن است باعث شود مالکان فشار بیشتری به مستاجران بیاورند تا بخشی از ضرر خود از این طرح را جبران کنند.
وی با اشاره به موضوع افزایش دوره زمانی قراردادهای اجاره مسکن از یک سال به سه تا پنج سال که توسط وزیر راه و شهرسازی مطرح شده، افزود: پیشتر نیز شاهد این نوع طرح‌های دستوری در بازار اجاره بوده‌ایم به گونه‌ای که برای مثال طبق دستور ستاد ملی مقابله با کرونا سقف افزایش اجاره‌بها در سال ۱۳۹۹ برابر با ۲۵درصد در نظر گرفته شد اما آنچه در بازار مشاهده شد این بود که مالکان به طرق مختلف از این‌گونه قوانین سرپیچی می‌کنند. می‌توان حدس زد این طرح نیز با توجه به اینکه فقط در قراردادهای جدید قابل اعمال است در نهایت کمک چندانی به مستاجران نکند.
سیاست‌های بازار آزاد در کوتاه‌مدت جواب نمی‌دهد
به گفته ذوالفقاری، سیاست‌های بازار آزاد نیز که برخی اقتصاددان‌ها بر آن تاکید می‌کنند، هر چند در بلندمدت باعث توازن در بازار و برقراری قانون عرضه و تقاضا می‌شود، اما در کوتاه‌مدت دردی از مستاجران در جامعه دوا نمی‌کند و چه بسا باعث افزایش چشم‌گیر قیمت‌ها شود و اوضاع از آنچه اکنون هست نیز برای اجاره‌نشینان که غالبا قشر کمتر برخوردار جامعه هستند، نیز سخت‌تر شود. پیشنهاد می‌شود دولت در این امر دخالت کند و با سیاست‌گذاری‌های درست این بازار پرتلاطم را کمی مدیریت کند.
نرخ اجاره‌نشینی شهری در کل کشور از ۱۸درصد در سال ۱۳۶۵ به ۳۸درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است. طبق آمار سال ۱۳۹۸ در تهران ۴۲درصد مردم مستاجر بوده‌اند و احتمالا در حال حاضر تعداد مستاجران از مالکان بیشتر شده است
در آمریکا هم برای اجاره‌بها سقف تعیین می‌کنند
این کارشناس گفت: دولت‌های مختلف برای تنظیم بازار اجاره در کلان‌شهرها از طرح‌هایی موسوم به «کنترل اجاره‌بها» استفاده کرده‌اند. در این طرح‌ها دولت با اعمال محدودیت‌هایی برای سقف میزان اجاره‌خانه‌ها و تعیین سقف افزایش اجاره‌بها برای خانه‌های تمدیدی، شرایطی برای افراد کمتر برخوردار جامعه فراهم می‌کند که بتوانند از پس هزینه‌های مسکن در کلان‌شهرها بربیایند.
وی افزود: حتی دولت آمریکا که مدافع سرسخت بازار آزاد است، در بحث اجاره در شهرهای بزرگ همچون نیویورک، نیوجرسی، کالیفرنیا، مریلند و واشنگتن، به علت شکست بازار آزاد اقدام به ورود و کنترل بازار اجاره‌بها کرده است.
ذوالفقاری اظهار کرد: با توجه به افزایش نرخ اجاره‌نشینی و سهم بالای اجاره‌بها در هزینه‌های خانوار دولت باید برای حمایت از مستاجران در کوتاه‌مدت، به طور جدی اقدام به کنترل بازار اجاره املاک مسکونی کند. این کنترل هم شامل قراردادهای بلندمدت، هم مالیات بر خانه‌های خالی و هم تعیین اجاره‌بهای عادلانه املاک می‌شود. این کنترل‌ها باید تا زمانی که سیاست‌های سمت عرضه و ساخت مسکن به نتیجه برسند، ادامه پیدا کند.
در سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴درصد اعلام شده، در سال ۱۳۹۷به ۴۶.۸درصد رسیده و در سال ۱۳۹۸ برابر با ۴۹.۹درصد بوده و در حال حاضر احتمالا بین ۵۵ تا ۶۰درصد از هزینه خانوار خرج هزینه مسکن می‌شود
استفاده از هوش مصنوعی برای تعیین اجاره‌بها
این کارشناس بازار مسکن، راهکارهایی همچون استفاده از هوش مصنوعی و تحلیل داده‌ها را در تعیین اجاره بهای عادلانه، موثر دانست و گفت: این امکان برای دولت‌ها به وجود آمده که بتوانند بدون نیاز به کارشناسان زیاد به صورت کاملا خودکار تخمین نسبتا دقیقی از قیمت املاک مسکونی (به خصوص در سطح کلان‌شهرهایی همچون تهران) و همچنین قیمت اجاره‌بهای آنها داشته باشند. وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با به‌کارگیری بخش خصوصی، اقداماتی در جهت تعیین اجاره‌بهای عادلانه املاک مسکونی انجام دهد به گونه‌ای که به طور واضح برای تمامی افراد جامعه مشخص باشد اجاره‌بهای عادلانه هر ملک، با توجه به شرایط موجود در بازار، در چه بازه قیمتی است.
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: از طرف دیگر دولت باید مشاوران املاک را ملزم به ثبت تمامی قرار دادهای املاک در سامانه ثبت اسناد و گرفتن کد رهگیری برای آنها کند و از طرفی دیگر اقدامات جدی در جهت اجرایی شدن قانون مالیات خانه‌های خالی انجام دهد. سپس از خانه‌هایی که مبلغ قرارداد اجاره آنها بیش از مبلغ اجاره عادلانه‌اشان ثبت شده، به صورت پله‌ای اخذ مالیات کند تا مشوقی باشد که مالکان با قیمتی عادلانه اقدام به اجاره ملکشان کنند.
وی گفت: در صورتی که مالک‌ها خانه‌هایشان را خالی بگذارند، موظف به پرداخت مالیات خواهند بود که این امر باعث تشویق آنها به اجاره ملکشان می‌شود. در صورتی‌که برای اجاره نیز مبالغ غیر عادلانه‌ای در نظر بگیرند، مازاد مبلغ را به اداره مالیات پرداخت خواهند کرد که این نیز خود انگیزه‌ای خواهد بود برای آنها که ملکشان را با قیمت عادلانه اجاره دهند. همچنین در صورتی که مالکان اقدام به اجاره ملک خود با قیمتی کمتر از قیمت عادلانه آن بکنند، می‌توانند از معافیت‌های مالیاتی در سایر فعالیت‌های اقتصادی خود بهره ببرند.
دیدگاه تان را بنویسید