بی‌تأثیری«آفرها» در رکود عمیق و ادامه‌دار مسکن

مینا محمدزاده

بازار مسکن در هفته گذشته همچنان در رکود همراه با کاهش قیمت به سر برد؛ آنطور که واسطه‌های ملکی می‌گویند قیمت‌های اعلامی از سوی مالکان به طور میانگین ۱۵ درصد نسبت به خردادماه کاهش نشان می‌دهد. حتی در مواردی که سازندگان حاضر به فروش واحدهای نوساز خود با تخفیف ۲۵ درصد هستند کسی اقدام به خرید نمی‌کند.

به عبارتی بحران خرید و اجاره بهای مسکن در ایران همچنان ادامه دارد. خبرگزاری «تسنیم» با انتشار گزارشی از بی‌نتیجه بودن تخفیف ۲۰ درصدی فروشندگان مسکن برای رونق در بازار مسکن خبر داد که نشان‌دهنده عمق رکود تورمی در این بازار است.

بنابر اعلام «تسنیم»، خروجی رکود ۵ ماه اخیر ارائه تخفیف از سوی فروشندگان بود. تخفیفی که در برخی موارد تا ۲۰ درصد هم اعلام می‌شود، اما به واسطه کاهش قدرت خرید مردم این «آفرها» نیز تاثیر چندانی در ترغیب خریداران برای ورود به بازار مسکن نداشته است.

این رقم 20 درصد اواخر خردادماه مطرح شد که برخی رسانه‌ها حتی از قول کارشناسان، میزان کاهش قیمت مسکن را 20 درصد اعلام کرده بودند. این عدد به‌ویژه از قول ایرج رهبر، رئیس کانون انبوه‌سازان مسکن تهران، بازتاب یافت؛ عددی که از سوی فعالان بازار مسکن و مردم تشکیک شد زیرا در همان مقطع از آمار بازار مسکن اخباری منتشر نشده و بانک مرکزی در این زمینه سکوت کرده بود و به همین دلیل منتقدان می‌گفتند ممکن نیست به رقم کاهش 20 درصدی رسید؛ در حالی که معیار و قیمت پایه‌ای برای مسکن وجود ندارد و معلوم نیست 20 درصد کاهش نسبت به چه قیمتی محاسبه 

شده است.

با این حال محمدرضا فرزین، رئیس بانک مرکزی جمهوری اسلامی در روزهای نخستین مرداد ماه سکوت مجموعه تحت‌فرمان خود ر ا شکست و گفت که بررسی اطلاعات مناطق ۲۲ گانه تهران نشان می‌دهد قیمت مسکن در ۱۵ منطقه، کاهشی بوده است و این موضوع، تاثیر قابل‌توجهی بر کاهش قیمت مسکن در تمامی مناطق ایران می‌گذارد.

این در شرایطی است که در روز ۲۷ تیرماه سال جاری، یک مرکز پژوهشی وابسته به وزارت صنعت، معدن و تجارت در گزارشی تحت عنوان «چشم‌انداز اقتصاد ایران در سال ۱۴۰۲» نوشت که «کاهش سرعت رشد اقتصادی و صعود قیمت مسکن» را تجربه خواهیم کرد.

موسسه مطالعات و پژوهش‌های بازرگانی با انتشار گزارشی از افزایش نرخ ارز در صورت تداوم وضع سیاسی موجود خبر داد و نوشت: «افزایش انتظارات تورمی و تداوم تورم بالا باعث روند صعودی شاخص بورس تا ۳ میلیون و رشد ۴۰ تا ۵۰ درصدی قیمت مسکن خواهد شد.»

گزارش جدید مرکز آمار ایران نیز نشان می‌دهد که در تیر ماه، تورم مسکن ماهانه ۲/۴ درصد؛ تورم نقطه به نقطه ۳۸ درصد و تورم سالانه ۳۶ درصد بوده است. در همین ماه، خدمات مربوط به مسکن نیز شاهد تورم چشمگیر بود، به طوری که تورم ماهانه خدمات نگهداری و تعمیر مسکن ۴/۶ درصد؛ تورم نقطه به نقطه ۴۶/۴ درصد و تورم سالانه در این بخش ۵۰/۳ درصد بوده است.

شاید نقطه اوج قیمت‌ها حدود 4 ماه قبل بود که عملا توان تهیه مسکن از دست مردم خارج شد، در این شرایط حتی با افزایش وام و آورده حداکثری هم مردم نمی‌توانند در مناطق مرکزی شهر-تهران- خانه‌ای خریداری کنند. سرریز این عدم توان تامین مسکن در ابتدای امسال شوکی را به بازار مسکن وارد کرد. وقتی قیمت ملک افزایش یافت، بیشترین صدمه را قشر مستاجر دیدند. طی چند سال گذشته (سال‌های 95 و  96) بحث افزایش تعداد مستأجران در کشور مطرح است که در پی آن  موضوع بدمسکنی هم به این عرصه اضافه شد؛ چرا که مستأجران به دلیل عدم توان مالی نمی‌توانند خانه‌هایی که جوابگوی نیازهای آنها باشد، تأمین کنند. 

همواره ازسوی دولت و مجلس مباحثی مطرح می‌شود دال بر اینکه در پی سر و سامان دادن به بازار مسکن هستند. تامین زمین برای ۱.۸ میلیون واحد نهضت ملی مسکن، برخورد با مشاوران املاک متخلف و بدون مجوز، افزایش وام اوراق تا سقف ۹۶۰ میلیون تومان و پرداخت وام ودیعه مسکن از جمله برنامه‌های در دست اجرای دولت است.

همچنین نمایندگان در جلسه هفته گذشته ایرادات شورای نگهبان در طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی را رفع و تصویب کردند.

به رغم این اقدامات رکود تورمی در بازار مسکن در حالی ادامه‌دار است که اصلی‌ترین شعار ابراهیم رئیسی ساخت سالانه یک میلیون مسکن بود. اما دولت تا امروز هر اقدامی برای تحقق وعده ساخت یک میلیون مسکن انجام داده، به تعبیر کارشناسان نه تنها گره‌های قبلی را باز نکرده بلکه گره جدیدی نیز بر آنها افزوده است.

به نظر می‌رسد فعالان و سرمایه‌گذاران بازار مسکن در انتظار محرک‌های اثرگذار بر این بازار هستند تا وارد بازار شوند. این در حالی است که متغیرهای فعلی عمدتا پالس منفی به بازار 

ملک می‌دهد.

مصالح   ساختمانی   ارزان   شد

در پی کاهش معاملات و قیمت‌ها در بازار مسکن که از خردادماه ایجاد شده، قیمت‌های اعلامی نیز در مسیر کاهش تدریجی به سر می‌برد و نرخ مصالح ساختمانی نیز با افت مواجه شده است.

کسادی معاملات مسکن باعث شده تا قیمت مصالح ساختمانی تا ۱۸ درصد نسبت به تیرماه کاهش پیدا کند. برخی معتقدند این افت قیمت از رکود ساخت و ساز نشأت گرفته، اما عده‌ای دیگر اثر کاهش نرخ ارز را دلیل این افت قیمت می‌دانند.

پلمب  آژانس‌های  مسکن

 در  راستای   سامان‌بخشی  به   بازار

چند هفته‌ای است که وزارت راه  و شهرسازی با همکاری اتحادیه املاک نظارت بر بنگاه‌ها را افزایش داده و خبرهای بسیاری از پلمب معاملات ملکی‌ها یا آژانس‌های مسکن به گوش می‌رسد موضوعی که از آن به‌عنوان عامل کاهش قیمت به‌خصوص در شهرهای اطراف تهران یاد می‌شود و به نظر می‌رسد سیاستی در راستای کنترل قیمت املاک است. برای مثال دیروز مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران گفت: در سه ماه گذشته ۲ هزار و ۱۰۰ بنگاه غیرمجاز در پایتخت اخطار دریافت کردند و ۸۵۰ بنگاه نیز اخیر پلمب شدند.

«حسین جنتی» هدف از این کار را سامان‌بخشی به بازار فروش و اجاره مسکن اعلام کرد.

وی، تعداد مشاوران املاک استان تهران را ۱۱ هزار واحد اعلام کرد و گفت: پیش‌بینی می‌شود بیش از یک هزار و ۲۰۰ مشاور املاک غیرقانونی باشد، یعنی فاقد مجوز فعالیت صنفی هستند.

هفته گذشته نایب رئیس اتحادیه مشاور املاک با بیان اینکه «در کشور ۱۸۵ هزار مشاور املاک دارای پروانه داریم» گفت: جمعیت مشاوران املاک باعث اذیت خودشان شده و بسیاری از آنها مترصد خروج از بازار مسکن هستند.

داوود بیگی‌نژاد در گفت‌وگو با تسنیم، از تعداد زیاد مشاور املاک مجوزدار در کشور انتقاد کرد و آن را بسیار بیشتر از نیاز مردم دانست. وی این را هم گفت که به واسطه رشد قارچ‌گونه، مشاوران املاک به مرحله خودخوری رسیده‌اند.

وی با بیان اینکه متاسفانه طی سال‌های گذشته بنگاه‌های املاک دچار یک رهاشدگی شده بودند، تصریح کرد: می‌توانیم بگوییم در مقوله مشاوران املاک دچار شکست بازار شده‌ایم.

بیگی‌نژاد با بیان اینکه برای مشاوران املاک هیچ قانونی نداریم و این نبود قانون امروز ما را دچار مشکل کرده است، گفت: ای کاش مشاوران املاک را در سال‌های گذشته در یک چارچوب قرار می‌دادند و اجازه نمی دادند تعداد مشاوران به این حد (185 هزار) برسد. این تعداد چون برای ورود به شغل مشاور املاکی سرمایه‌گذاری کرده باید زندگی خود را تامین کند. ما تعدادی افراد داریم که در حوزه املاک کار می‌کنند (185 هزار نفر )که به این افراد حدود 30 درصد فاقد مجوز اضافه می‌شود. از سوی دیگر بستر دیگری نیز به نام فضای مجازی داریم که در این فضا عده‌ای بدون ضابطه از قراردادهای مردم امرار معاش می‌کنند که در وهله اول حق مشاوران املاک دارای مجوز ضایع می‌شود. در این شرایط مردم به سمت امضای قرارداد سوق داده می‌شوند و در این وضعیت هم برای مردم و هم برای مشاوران املاک دارای مجور نارضایتی ایجاد می‌شود. آمار و ارقام در این بخش مهم است. باید بدانیم در یک سال مالی چه تعداد معامله مسکن انجام می‌شود.

ادامه‌دار   بودن  وضعیت   بحرانی   مسکن

مسلم اینکه،‌ وضعیت بحرانی بازار مسکن همچنان ادامه دارد. مردم قدرت کافی برای خرید و اجاره ندارند. ساخت و ساز هم، با توجه به کاهش سود و گرانی مصالح ساختمانی، هرچند اخیرا قیمت‌ها اندکی کاهش یافته، اما همچنان برای سازندگان به‌صرفه نیست. این عامل خود کاهش عرضه در بازار و در نهایت روند افزایشی قیمت‌ها را رقم خواهد زد.

محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور، معتقد است: «زمانی شرایط بازار مسکن بهبود خواهد یافت که در قالب ایجاد رونق در معاملات، از رکود خارج شویم. رسیدن به این هدف نیز زمانی امکان‌پذیر است که هم تولید مسکن و هم قدرت خرید مردم افزایش یابد.» اما وقتی شاخص‌ها حاکی از نبودن رشد اقتصادی است، ناتوانی بخش تقاضا را در پی خواهد داشت و مجموعه این عوامل به این معناست که نه در بازار معاملات مسکن، شرایط رو به بهبود است و نه در تولید مسکن امید به افزایش داریم.