فاصله عجیب قیمت زمین از مسکن شگفتی‌‌زاست
سود ۵٠٠ درصدی بعضی سازنده‌ها!
نرگس رسولی
قیمت مسکن در طول سه سال اخیر به حدی خارج از تصور افزایش یافته است که دیگر قیمت‌های نجومی تعجب خریداران را برنمی‌انگیزد. قیمت‌های چند ده میلیاردی و حتی چند صدمیلیاردی برای یک واحد مسکونی در یک برج عادی شده است.
اما آیا تمامی تقصیر در این روند معیوب بر گردن تورمی است که گریبان اقتصاد ایران را گرفته است؟
واقعیت این است که قیمت مسکن همواره بالاتر از قدرت خرید متوسط جامعه ایرانی است. همواره کمبود عرضه در قیاس با تقاضای موجود یکی از عوامل تعیین‌کننده قیمت مسکن است. حالا اما با کاهش حجم زمین‌های مناسب ساخت‌وساز در تهران، افزایش قیمت مسکن نیز به این روند دامن زده است.
طبق آمار و ارقام اعلامی از سوی دست‌اندرکاران حوزه ساخت، به تازگی اما فاصله قیمت زمین با قیمت ساخت مسکن افزایش یافته است. این فاصله چنان زیاد است که اهل فن می‌گویند عملا هیچ تناسبی میان قیمت فروش و قیمت تولید مسکن وجود ندارد و این مسئله حتی ساخت‌وساز در مناطق ارزان‌قیمت شهر را بی‌صرفه کرده است. بر اساس آمارهای رسمی قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران حدود ۲۷میلیون تومان برآورد می‌شود. در مقابل هزینه ساخت‌وساز هر متر مربع واحد مسکونی نیز به طور میانگین ۴ تا ۵.۵میلیون تومان برآورد می‌شود. این بدان معنی است که میانگین اثرگذاری زمین در قیمت نهایی مسکن در شهر تهران به ۸۰درصد رسیده است. موضوعی که از نظر معاون وزیر راه و شهرسازی باید با سیاست‌گذاری جامع برطرف شود.
از مصالح تا زمین
مسکن که روزی قیمت تمام شده مصالح ساختمانی دلیل اصلی گرانی‌اش عنوان شده بود این روزها قیمت زمین را جزء تاثیرگذار برای گرانی آن عنوان می‌کنند و حالا قیمت زمین در سیبل گرانی قرار گرفته؛ گروهی که متهم ردیف اول گرانی را زمین عنوان می‌کنند معتقدند که تا زمین نباشد مسکنی ساخته نمی‌شود پس بی‌دلیل نیست اگر سازندگان حاضر باشند برای ساخت مسکن و کسب سود بهای اصلی را برای زمین پرداخت کنند.
موضوعی که توسط رسانه‌های مختلف به شکل‌های مختلف بررسی شده است. نگارنده معتقد است که زمین شهری در اقتصاد ایران یک کالای سرمایه‌ای بسیار پرطرفدار است و به‌تبع آن، مسکن نیز در جایگاه کالاهای سرمایه‌ای مقبول قرار می‌گیرد. این دو کالا هم از ارزش دارایی ریالی در مقابل تورم حفاظت می‌کند و هم می‌تواند از محل اجاره، درآمد خوبی برای سرمایه‌گذار به ارمغان بیاورد. در این فرآیند رشد قیمت مسکن از یک‌سو به تحولات قیمت زمین گره می‌خورد و از سوی دیگر، هزینه تولید مسکن (بهای نهاده‌های ساختمانی) نیز عاملی اثرگذار بر قیمت این کالا محسوب می‌شود.
اما سهم زمین از قیمت نهایی مسکن چقدر است؟
پیش از این کارشناسان و فعالان بازار مسکن، میانگین تأثیر قیمت زمین بر بهای مسکن شهر تهران را ۴۰ تا ۵۰درصد عنوان می‌کردند اما در برخی از مناطق خاص شهر تهران این نسبت تا ۸۰درصد نیز افزایش پیدا می‌کرد.
حالا اما محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در این باره گفته است: در شرایط فعلی به‌قدری قیمت مسکن افزایش پیدا کرده که دیگر با نسبت‌های قبلی قیمت زمین و قیمت تمام‌شده مسکن همخوانی ندارد.
وی حتی، فاصله ۵۰۰درصدی هزینه تولید مسکن با قیمت فروش مسکن را مورد تایید قر ار داده است. به گفته وی، در گذشته نسبت اثرگذاری ۳۰ تا ۷۰درصدی هزینه زمین در قیمت مسکن در مناطق مختلف وجود داشت؛ اما اکنون اتفاقاتی در قیمت زمین رخ داده است که دیگر مناسبات بازار با این نسبت‌ها جور درنمی‌آید و قیمت زمین از یک عنصر اثرگذار بر قیمت مسکن به یک عنصر قطعی در تعیین قیمت مسکن تبدیل شده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز سودهای بالایی که بساز و بفروش‌ها از بازار مسکن کسب می‌کنند را مورد تایید قرار داده و گفته است همین وضعیت از عوامل گرانی قیمت خانه است. وی می‌گوید: هزینه ساخت برای تعاونی‌های مسکن حدودا متری ۴ میلیون تومان و در حالت آزاد متری ۸ میلیون تومان تمام می‌شود. چرا سازندگان، خانه‌ها را متری ۳۰ میلیون تا ۱۰۰ میلیون تومان و بیشتر می‌فروشند؟ وی نیز با اشاره به قیمت فروش مسکن با قیمت ساخت، گفت: ظاهرا سودهای هنگفت هم بعضی سازندگان را راضی نمی‌کند و از هر آب گل‌آلودی ماهی می‌گیرند. وی معتقد است سیاستگذار باید این فاصله را مورد بررسی قرار داده و با حساسیت در این حوزه وارد عمل شود چراکه افزایش قیمت زمین در شمال تهران حتی رشد بی‌رویه قیمت مسکن در جنوب تهران را به همراه دارد.
سیاست‌های تکراری
سال‌هاست مسکن دغدغه مردم و دولت‌هاست، انبوهی برنامه برای این حوزه چیده شده است و در نهایت همه برنامه‌ها تاثیری موقتی بر این حوزه به جای گذاشته‌اند. از احداث مسکن مهر تا سیاست وضع مالیات بر خانه‌های خالی، هیچ کدام نتوانسته است درد مسکن را در ایران درمان کند.
زمین چقدر گران‌تر از مسکن است؟
اعداد و ارقام به خوبی وضعیت قیمتی زمین و مسکن را بازگو می‌کند. در گزارش منتشره در خصوص مسکن در مرداد ماه مشخص است نسبت قیمت ملک کلنگی با ساختمان یا آپارتمان نسبتی حدود ۳/۱دارد اما در تابستان 99 این نسبت به ۵/۱برابر رسید. این بدان معناست که قیمت زمین 1.5 برابر بیشتر از قیمت مسکن است. واگرایی قیمت‌ها در بازار ملک از بازار زمین ناشی از تندشدن سرعت رشد بهای زمین است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک: هزینه ساخت برای تعاونی‌های مسکن حدودا متری ۴ میلیون تومان و در حالت آزاد متری ۸ میلیون تومان تمام می‌شود. چرا سازندگان، خانه‌ها را متری ۳۰ میلیون تا ۱۰۰ میلیون تومان و بیشتر می‌فروشند؟
چرا زمین گران شد؟
افزایش ساخت‌وسازها در تهران در سال های اخیر سبب شده است حجم زمین‌های موجود در این کلانشهر کاهش یابد. حالا قیمت زمین در مناطق یک تا سه تهران با رشدی فزاینده و عجیب روبروست.
قیمت هر متر مربع زمین در میانه شهر تهران نیز با افزایش قابل توجهی روبرو شده است.
نکته اینجاست که کارشناسان می‌گویند این رشد قیمت زمین سبب شده است واحدهای ساخته شده و فعال و مورد استفاده نیز از این افزایش تاثیری شگرف را بپذیرند. به عنوان مثال یک انبوه‌ساز در منطقه یک تهران گفت: قیمت زمین در منطقه نیاوران به دلیل کم بودن قواره‌های زمین قابل ساخت به متری 160 میلیون تومان نیز رسیده است. همین امر سبب می‌شود بلافاصله قیمت همه واحدهای مسکونی اطراف این منطقه از این رشد تاثیر بگیرند و بلافاصله قیمت‌ها در سایر مناطق نیز با افزایش روبرو شوند. این وضعیت بغرنج عامل تشدید واگرایی‌ها در این بازار شده و از سوی دیگر باید توجه داشت که این رشد قیمت سبب شده است سازندگان سودهای چند صد درصدی را نیز برای فروش ملک در نظر بگیرند. وی گفت: تصور کنید هشت واحد 130 متری در زمینی با قیمت متری 30میلیون تومان به متراژ 200 متر ساخته شود، سازنده با توجه به قیمت 30 میلیون تومانی زمین، به فروش واحدها به کمتر از متری 40 میلیون تومان رضایت نمی‌دهد و می‌بینید که در کل چه سود عجیبی بابت این ساخت از آن خود می‌کند.
او در توضیح این مطلب افزود: سازنده برای خرید زمین 200 متری به قیمت متری 30 میلیون تومان نزدیک به 6 میلیارد تومان هزینه می‌کند. در این میان حداقل چهار طبقه 130 متری می‌سازد که اگر هزینه ساخت هر متر مربع را شش تا هشت میلیون تومان در نظر بگیریم، وی برای ساخت نزدیک به 3 میلیارد تا 4 میلیون تومان هزینه دارد. به این ترتیب با اضافات و مخارج پیش‌بینی نشده 10 میلیارد تومان هزینه می‌شود اما همین ساختمان به قیمت متری 30 تا 40 میلیون تومان فروخته می‌شود و سودی بیش از 100 در صد را روانه جیب سازنده می‌کند.
به گفته وی این نسبت در مناطق بالای شهر که زمین بسیار گران‌تر است، تغییر می‌کند.
دیدگاه تان را بنویسید