«بورس مسکن» در دو راهی ممکن یا ناممکن

مریم شکرانی

مسکن این روزها حسابی خبرسازی می‌کند. برخی مدیران از ساخت و ساز خانه‌های 25 متری و 30 متری گفته‌اند و حسن روحانی، رئیس‌جمهوری هم درخواست تعیین سقف باری افزایش اجاره‌بها را داشته است. از آن سمت رسانه‌ها گزارش می‌دهند که در این گرانی و بیداد قیمت مسکن، پدیده‌هایی مانند پشت‌بام‌خوابی، اجاره انباری برای سکونت و کانکس‌نشینی رواج داشته است. هرچند محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی این گزارش‌ها را چندان قبول ندارد و برخی رسانه‌ها در پاسخ عکس آگهی‌های اجاره پشت‌بام و انباری را منتشر کرده‌اند؛ اما قیمت‌های سرسام‌آور مسکن و فشار به اجاره‌نشین‌ها واقعیت غیرقابل‌کتمان تمام سال‌های گذشته بازار مسکن ایران است.

حالا فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد در یک نشست بورسی خبر داده است که بورس مسکن از هفته آینده راه‌اندازی می‌شود. دژپسند در این‌باره توضیح داده است که با سازمان بورس نخستین نشست راه‌اندازی بورس مسکن را برگزار کرده‌اند  و با توجه به اینکه 12 نهاد به صورت مستقیم با املاک و مستغلات درگیر هستند، تصمیم بر این شده است که این سازمان‌ها املاک خود را به بورس بیاورند.

 بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام، سازمان تامین اجتماعی و دانشگاه آزاد نهادهایی هستند که به گفته وزیر اقتصاد برای عرضه املاکشان در بورس اعلام آمادگی کرده‌اند.

با این حال کارشناسان بازار مسکن و برخی اقتصاددانان معتقدند که بازار مسکن در ایران پیچیده‌تر از آن است که با این دستورها و راه‌اندازی‌ها مهار شود.

جهش قیمت ملک شانه به شانه طلا و دلار

درست در شرایطی که بسیاری اعتقاد داشتند بازار مسکن بیشتر از این گنجایش افزایش قیمت را ندارد و از سال 99 بازار به ثبات نسبی می‌رسد، ملک هم شانه به شانه دلار و طلا و خودرو بالا می‌رود.

این روزها قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از 19 میلیون تومان گذشته است. بر اساس گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران در خرداد امسال 12.1 درصد نسبت به ماه قبل افزایش داشته  و به 19 میلیون و 71 هزار تومان رسیده است. بر اساس این گزارش متوسط قیمت هر مترمربع  ملک در ماه گذشته ۱۷میلیون و ۶هزار و  ۶۰۰تومان بوده و به این ترتیب افزایش حدود ۲ میلیون و ۶۵ هزار تومانی را نشان می‌دهد.

همچنین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در خرداد سال گذشته ۱۳میلیون و ۴۲۵ هزار و  ۴۰۰تومان بود که در یک سال رشد 42 درصدی قیمت داشته است.

گرانی مسکن و پدیده‌های تازه بازار

گرانی مسکن رفتارهای متفاوتی در بازار ایجاد کرده است. به عنوان مثال مهاجرت معکوس از تهران رخ داده و بسیاری از مستاجران و خریداران ناتوان از خانه‌دار شدن در تهران به حاشیه پایتخت روی آورده‌اند. در سال 97 در حالی که میانگین رشد قیمت مسکن در تهران حدود 120 درصد بوده است، میانگین رشد قیمت مسکن در شهرهای حاشیه تهران مانند پردیس، پرند، هشتگرد و ... حتی 200 تا 300 درصد هم گزارش ده است.

بجز این با افزایش قیمت دلار و ریزش ارزش ریال، موج تقاضا برای خرید ملک و حفظ سرمایه در کشورهای همسایه و از جمله ترکیه شکل گرفته است و ایرانی‌ها به عنوان دومین خریداران بزرگ واحد مسکونی در این کشور به شمار می‌آیند.

بازار مسکن ایران در شرایطی جهش‌های بزرگ قیمت را تجربه می‌کند که قیمت ملک در سایر کشورها با تورم یک رقمی سال‌ها ثابت می‌ماند و انگیزه‌های سوداگرانه را از بین برده است.

از مالیات خانه‌های خالی تا بورس مسکن

در این وضعیت دولت طرح‌های مختلفی برای کنترل قیمت مسکن رسانه‌ای کرده است. گرفتن مالیات از خانه‌های خالی که گفته شده است از تیرماه 99 اجرایی می‌شود، دستور رئیس‌جمهوری برای افزایش حداکثر 25 درصدی اجاره‌بها در کلانشهرها و حالا بورس مسکن بخشی از این طرح‌ها هستند.

منوچهر بهرویان، کارشناس اقتصاد مسکن به «توسعه ایرانی» می‌گوید که اجرای ایده بورس مسکن در ایران غیرممکن است؛ زیرا این روش فقط در کشورهایی تجربه شده است که ساختمان‌سازی صنعتی دارند

بورس مسکن اما ایده‌ای است که از حدود دو سال گذشته بارها خبری شده است. پیش از این محمود احمدی‌نژاد، رئیس‌جمهوری دولت‌های نهم و دهم تلاش کرده بود که برای مسکن قیمت مصوب تعیین کند، اما همان روزها کارشناسان به رئیس‌جمهوری وقت گفتند که قانون حق مالکیت صاحبخانه‌ها را به رسمیت شناخته است و دولت نمی‌تواند برای ملک افراد قیمت تعیین کند. این کارشناسان به رئیس‌جمهوری وقت گفتند که این ایده احتمالا با گره‌های حقوقی مواجه می‌شود.

راه دیگری که برای کنترل قیمت مسکن در دولت حسن روحانی مطرح شد، بورس مسکن بود. مطرح‌کنندگان این ایده می‌گویند که قیمت در بازار مسکن ایران از نظم خاصی پیروی نمی‌کند و گاهی در یک محله دو خانه با کیفیت یکسان با قیمت‌های متفاوت فروخته می‌شوند و بورس مسکن روش موثری برای کنترل قیمت‌های سلیقه‌ای است.

اجرای ایده بورس مسکن در ایران غیرممکن است

با این حال کارشناسان مسکن معتقدند که این روش هم راه به جایی نمی‌برد. منوچهر بهرویان، کارشناس اقتصاد مسکن به «توسعه ایرانی» می‌گوید که اجرای ایده بورس مسکن در ایران غیرممکن است زیرا این روش فقط در کشورهایی تجربه شده است که ساختمان‌سازی صنعتی دارند.

او توضیح می‌دهد که در کشورهای توسعه‌یافته شرکت‌های معظم و غول‌های ساختمان‌سازی وجود دارد که ساخت و ساز را با استفاده از جدیدترین تکنولوژی و معماری روز انجام می‌دهند.  به عنوان مثال آنها از دیوارها و سقف‌های پیش‌ساخته استفاده می‌کنند و برخلاف ایران که پروسه ساخت یک خانه 6 ماه تا یکسال و حتی بیشتر طول می‌کشد، ساخت خانه در کشورهای پیشرفته فقط چند روز یا چند هفته طول می‌کشد.

به گفته بهرویان این خانه‌ها ضمن برخورداری از استانداردهای بالا، برای خریداران ارزان‌تر تمام می‌شوند. بجز این کمپانی‌های بزرگ ساختمان‌سازی امکان عرضه خانه‌هایشان را در بورس کالا دارند و افراد حتی می‌توانند با خرید سهام این خانه‌ها مالک کل ساختمان نباشند و هرکس بنا به وسع مالی از چند متر تا چند خانه را بخرد.

در ایران اما سازندگان مسکن سازندگان کوچک با سرمایه‌های کم هستند. ساخت خانه به شیوه‌های سنتی و پرهزینه و البته کم‌دوام انجام می‌شود و سازندگان کوچک نمی‌توانند یک ساختمان چند واحدی را در بورس عرضه کنند.

از آن سمت تورم دو رقمی در ایران و افزایش روز به روز قیمت‌ها موجب می‌شود که یک سازنده ایرانی پس از یک تا دو سال چشم‌اندازی از قیمت ملک نداشته باشد تا سهام خانه‌هایش را بفروشد و با تامین سرمایه از بورس دوباره ساخت و‌ساز کند.

گذشته از این عرضه مسکن در بازار ایران بسیار کمتر از تقاضاست. در حالی که وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌کند که سالانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور نیاز است، آمار صدور پروانه‌های ساخت شهرداری نشان می‌دهد که فقط حدود 300 تا 350 هزار پروانه ساخت در کشور صادر می‌شود که در واقع عرضه مسکن نزدیک به یک سوم تقاضا در بازار است.

در کشورهای توسعه‌یافته شرکت‌های معظم و غول‌های ساختمان‌سازی وجود دارند که ساخت‌و‌ساز را با استفاده از جدیدترین تکنولوژی و معماری روز انجام می‌دهند و این شرکت‌ها هستند که می‌توانند خانه‌هایشان را در بورس عرضه کنند و نه بسازوبفروش‌های ایران با سرمایه خرد

علاوه بر این سوداگری در بخش زمین اساسی‌ترین چالش بازار مسکن ایران است. بنا به گفته عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم 70 درصد قیمت تمام شده مسکن مربوط به هزینه زمین است که در تهران و در برخی مناطق این نسبت گاهی تا 90 درصد می‌رسد. مالکان زمین در ایران برخلاف سایر کشورهای جهان مالیات بر ارزش افزوده زمین نمی‌پردازند.

کشورهایی که این قانون مالیاتی را دارند معتقدند که زمین کالایی متعلق به همه و غیرقابل تکثیر است و بنابراین باید با وضع این نوع مالیات مانع از افزایش قیمت آن و زمین‌داری عده‌ای شوند. آنها معتقدند که ارزش زمین به دلیل توسعه شهری است و ارزش افزوده آن نباید به جیب زمین‌داران برود. به همین دلیل گاهی مالیات‌های بسیار سنگینی برای مالکان زمین وضع کرده‌اند که توجیه اقتصادی سوداگری زمین از بین برود؛ اما در ایران چالش‌های بزرگی وجود دارد که اجازه نمی‌دهد قیمت مسکن مهار شود.