یک کارشناس با اشاره به تاخت و تاز تورم در بازار اجاره:
ایران، بی‌ضابطه‌ترین ساختار اجاره‌داری جهان را دارد
مهرنوش حیدری
یک کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر ایران بی‌ضابطه‌ترین ساختار اجاره‌داری را در جهان دارد.
محمد مالکی گفت: قوانین هر کشور توسعه‌یافته‌ای را بررسی کنید، می‌بینید ضوابط و مقرراتی در حوزه اجاره‌داری دارند، اما در ایران مستاجر از هیچ قدرت چانه‌زنی برخوردار نیست.
به گزارش « توسعه ایرانی»، از بهار 99 که جهش نرخ‌ها در بازار مسکن آغاز شد، افزایش نرخ اجاره بها و میزان ودیعه نیز کلید خورد. هرچند به گفته کارشناسان روند افزایش نرخ‌ها در بازار رهن و اجاره همسو با بازار خرید و فروش نبود و به اصطلاح از این بازار جاماند. اما از زمستان 1400 بازار رهن و اجاره در مسیر صعودی قرار گرفته و همسو با تورم 40 درصدی، نرخ اجاره بها نیز افزایشی شده و بسیاری از مالکان به دلیل مشکلات اقتصادی ترجیح داده‌اند بر نرخ اجاره ماهانه و همچنین میزان ودیعه به صورت توأمان بیفزایند.
سهم تامین مسکن در سبد خانوار چقدر است؟
تامین مسکن اکنون سهم بسیار بالایی را در سبد خانوار ایرانی به خود اختصاص داده و سبب شده شهروندان برای تامین سرپناه از سایر هزینه‌های خانواده مانند سفر، تفریحات، خوراک و پوشاک به اصطلاح بزنند. در بهمن 1400 و بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی تورم سالانه اجاره‌بهای مسکن در تهران به 52 درصد رسید در حالی که تورم نقطه به نقطه سالانه کشور چیزی حدود ۳۵ درصد بود.
در سال‌های اخیر و بر اساس بررسی‌های صورت گرفته، سهم اجاره‌بها از سبد هزینه خانواربه صورت مداوم در حال افزایش بوده به طوری که سهم 33 درصدی اجاره بها در سال 1396 به 43درصد در سال 1399 رسیده و در سال 1400 هم هزینه تامین مسکن حداقل نیمی از کل سبد هزینه‌ای خانوار را به خود اختصاص داده و در کلانشهری مانند تهران این سهم تا 60 درصد هم بوده است.
به توجه به افزایش نرخ اجاره بها در یک ماهه نخست سال 1401 به نظر می‌رسد سهم 60 درصدی هزینه تامین مسکن حداقل در کلانشهرها از 60درصد هم فراتر رفته باشد.
چرایی سیر صعودی نرخ اجاره بها در بازار
محمد مالکی؛ کارشناس بازار مسکن درباره چرایی سیر صعودی نرخ اجاره بها در اسفند 1400 و همچنین فروردین 1401 به «توسعه ایرانی» گفت: بخشی از این مساله تابع متغیرهای عمومی اقتصاد نظیر نرخ ارز، وضعیت سایر بازارهای موازی است اما در مورد بازار مسکن باید گفت فاصله گرفتن عرضه از تقاضا در زمینه مسکن قابل استطاعت موجب وارد کردن فشار به روی اجاره بها شده است. این مساله به ویژه در کلانشهرها قابل مشاهده است و ما نیز هم از نظر کمی در سال‌های اخیر شاهد انباشت سالانه 500 هزار تقاضا برای واحدهایی مسکونی مصرفی داشته‌ایم و متاسفانه مسکن تولید نشده است و بخشی هم که تولید اتفاق افتاده متناسب با تقاضا نبوده و قابل استطاعت برای اقشار مختلف جامعه که نیاز مصرفی نسبت به مسکن هستند، نبوده است.
محمد مالکی؛ کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: ما نیازمند تدوین و اجرای ضوابط در بخش اجاره‌داری مسکن هستیم و این ضوابط بسیار ضروری هستند؛ البته به این معنا نیست که ما دراین‌زمینه دستور بدهیم و فرمایش کنیم و انتظار داشته باشیم که حتما اجرا شود
وی تصریح کرد: این شرایط سبب شده تا تقاضای مردم وارد تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن شود و نیاز مصرفی که نتوانسته نیاز خود را از طریق خرید کردن تامین کند، ناچار وارد بازار رهن و اجاره شده است. این تقاضا موجب وارد کردن فشار به این بازار و در نهایت سبب بالا رفتن نرخ رهن و اجاره ماهانه شده است.
ادامه افزایش نرخ‌ها در بازار رهن و اجاره
مالکی درباره تحلیل برخی از کارشناسان درباره اینکه افزایش نرخ‌ها در بازار رهن و اجاره همسو با جهش قیمت‌ها در بازار خرید و فروش مسکن نبوده بنابراین در ماه‌های آتی باید منتظر جهش نرخ رهن و اجاره ماهانه در این بازار باشیم، اظهار کرد: بنده نمی‌توانم نظر قطعی درباره پیش‌بینی وضعیت بازار بدهم، اما به نظر می‌رسد با توجه به روندی که مشاهده می‌شود، سخن این دوستان دور از واقعیت نباشد.
راهکار دولت برای حل مشکلات مستاجران
وی با توجه به اینکه یکی از اولویت‌های دولت سیزدهم از زمان تبلیغات انتخاباتی و همچنین در ماه‌های اخیر، بحث مسکن بوده، اما با روند فعلی بازار بسیاری از مستاجران دچار ناامیدی و سردرگمی شده‌اند؛ خطاب به دولتمردان توصیه کرد: بجز برنامه‌هایی که در حوزه ساخت مسکن و مسکن ملکی در حال پیگیری است؛ در زمینه اجاره‌نشینی نیز دولت باید بسته سیاستی مجزایی داشته باشد این بسته باید از جنس تنظیم‌گری باشد نه از جنس ساخت و ساز بنابراین لازم است در این بسته ساختار اجاره‌داری در کشور تنظیم شود زیرا اکنون در کشورهای مختلف مشاهده می‌شود که اجاره‌داری از طریق شرکت‌های مشخص انجام می‌شود و در شهرهایی به وسعت شهر تهران شاید چهار یا پنج شرکت بزرگ اجاره‌داری فعال باشند که آنها در محله‌های مختلف شعبه داشته و امور مربوط به اجاره داده املاک را انجام می‌دهند.
وی افزود: زمانی که طرف حساب دولت این تعداد شرکت باشد می‌توان برای آنها سیاست‌گذاری کرد و نرخ اجاره بها را کنترل کند. همچنین موضوع افزایش مدت زمان قراردادهای اجاره از سایر سیاست‌هایی است که باید پیگیری شود. اصل موضوع نیز این است که در بسیاری از کشورها، مالک نمی‌تواند به راحتی و پس از یک‌سال عذر مستاجر را بخواهد و برای این کار باید دلیل قانونی داشته باشد؛ در ایران با فقدان چنین سیاست‌ها و مواردی مواجه هستیم. این موارد فقط از طریق فعالیت بنگاه‌ها و شرکت‌های بزرگ اجاره‌داری محقق می‌شود.
وی درباره بازه زمانی مورد نیاز برای اعمال چنین سیاست‌هایی در کشور گفت: این موارد از جنس مقررات و تنظیم‌گری است و نیازمند همکاری دولت و مجلس است و اگر انجام شود ظرف دو تا سه سال قابل تحقق است و نتایج آن دیده خواهد شد زیرا این اقدامات از جنس ساخت و ساز و پروژه‌های عمرانی زمان‌بر نیست و با تدوین و اعمال قوانین می‌توان بازار رهن و اجاره را سامان داد.
نمی‌توانیم به بازار مسکن دستور دهیم
این کارشناس درباره احتمال اعمال سیاست‌های دستوری در دولت سیزدهم همانند دولت دوازدهم برای سامان دادن وضعیت بازار رهن و اجاره گفت: در اصل ما نیازمند تدوین و اجرای ضوابط در بخش اجاره‌داری مسکن هستیم و این ضوابط بسیار ضروری هستند البته به این معنا نیست که ما دستور دهیم و فرمایش کنیم و انتظار داشته باشیم که حتما اجرا شود. دولت نباید خود را در این جایگاه ببیند که با تعیین نرخ، همه باید بر آن اساس عمل کنند؛ طبیعی است که بازار به این طرز تفکر و تصور ما می‌خندد. بنابراین تدوین بسته سیاستی باید دنبال شود و در آن به ضمانت اجرایی قوانین و مقررات، منافع طرفین در نظر گرفته شود، روش اجرایی آن مشخص شود و ... .
افزایش سکونت در مناطق جنوبی و حاشیه شهرها
بررسی آگهی‌های بازار مسکن نشان می‌دهد هر روز بر تعداد کسانی که متقاضی رهن و اجاره واحدهای کوچک متراژ، سوئیت‌ها و حتی اتاق‌ها هستند و همچنین بر تعداد کسانی که ناچار به سکونت در مناطق حاشیه‌ای شهرهای بزرگ هستند، افزوده شده است؛ این تحلیلگر حوزه مسکن درباره اجبار مستاجران برای سکونت در مناطق جنوبی و حاشیه‌ای شهرها به دلیل افزایش نرخ اجاره بها و میزان ودیعه گفت: بر اساس مطالعه و تحقیقی که 2 سال قبل در شهر تهران تهران داشتیم، دریافتیم مسکن تقریبا آخرین چیزی است که مردم ایران نسبت به آن کوتاه می‌آیند؛ یعنی در درجه نخست مردم حاضرند از خورد و خوراک و سایر هزینه‌های خود بگذرند اما خانه‌ای که در آن سکونت دارند را حفظ کنند و حتی اگر ناچار شوند در همان محله نسبت به اجاره واحد کوچک‌تر و با امکانات کمتر اما ارزان‌تر اقدام کنند. برای خانواده ایرانی، حیثیتی که مسکن ایجاد می‌کند، بسیار مهم است؛ بنابراین سکونت اجباری در محلات پایینی برای خانواده ایرانی بار روانی بسیار سنگینی دارد.
دیدگاه تان را بنویسید