درصورت تحقق وعده راه‌اندازی «سامانه ملی املاک و اسکان»، عملیاتی می‌شود
شناسایی مالکان خانههای خالی تا پایان سال جاری
محمود نوروزیه
اخذ مالیات از خانههای خالی و یا احتکار شده بحث جدیدی نیست وهرچند تاکنون بارها اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی مسکوت مانده؛ اما در دور جدید اقدامات وزارت راه و شهرسازی برای انجام تکلیف معوقه خود در زمینه راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان، اکنون این وزارتخانه طرح اصلی اجرای این سامانه را به تأیید سازمان امور مالیاتی رسانده و گویا قرار است اجرای این قانون را آن‌هم ۵سال پس از تصویب یک گام به تحقق نزدیک کند.
روزگذشته مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با وعده آغاز به کار سامانه ملی املاک و اسکان در شش ماه دوم سال در گفتگو با ایرنا اعلام کرد «سامانه ملی املاک و اسکان بعد از تایید سازمان مالیاتی کشور اکنون در مرحله انتخاب مشاور قرار دارد».
کل ارزش موجودی مسکن در ایران معادل ۲میلیون میلیارد تومان تخمین زده می‌شود که ۱۰برابر نقدینگی موجود در کل کشور است و ۱۰درصد از این میزان به‌صورت مسکن خالی و بدون سکنه باقی مانده است
عباس فرهادیه معتقد است که قانون برای اخذ مالیات از خانههای خالی وجود دارد و تنها مانع اجرایی آن تاکنون این بود که امکان شناسایی صاحبان املاک وجود نداشت. اما با راه‌اندازی این سامانه مالکان خانههای خالی تا قبل از پایان سال شناسایی می‌شوند ضمن اینکه مشاور سامانه نیزشناسایی شده است و از آنجایی که نقشه راه قبلا تهیه و به تایید دستگاه‌های مربوطه رسیده بود این سامانه در نیمه دوم سال رونمایی و به بهره‌برداری خواهد رسید. فرهادیه تاکید کرده است که این سامانه باید طوری طراحی شود که در هر زمان، امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی، اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره در همه نقاط کشور فراهم شود.
حداقل۶۰ میلیون ملک و ۲۵میلیون خانه درکشور وجود دارد که امکان شناسایی آنها در مدت زمان محدود غیرممکن است. افزایش تعداد خانههای خالی در سال‌های اخیر به ویژه در مناطق گران قیمت شهر بسیارمشهود است واحدهایی که به‌امید افزایش بیشتر قیمت‌ها نه در بازار خرید و فروش مسکن عرضه شده و نه اجاره داده می‌شوند
زیرا ایجاد نشدن این سامانه پس از گذشت دو سال از تاریخ تصویب، موجب تضییع حقوق مردم شده است و به سوداگری در بخش مسکن و انجام معاملات مکرر دامن زده است.
بسیاری از کارشناسان اقتصادی اخذ مالیات از خانههای خالی را راهی برای رونق بازار و کوتاه شدن دست سوداگران مسکن می دانند و معتقدند اهرم مالیات بر خانههای خالی و اجرای آن به نفع عموم جامعه است. اما از سوی دیگر برخی دریافت مالیات راعامل افزایش قیمت در حوزه مسکن اعلام کرده و اخذ آن را ابزاری مناسب برای تنظیم بازار نمی دانند.
به گفته مسوولان حداقل۶۰ میلیون ملک و ۲۵میلیون خانه درکشور وجود دارد که امکان شناسایی در مدت زمان محدود را غیر ممکن می‌سازد. بسیاری از کارشناسان بازار مسکن می گویند افزایش تعداد خانههای خالی در سال‌های اخیر به ویژه در مناطق گران قیمت شهر بسیارمشهود است. واحدهایی که به‌امید افزایش بیشتر قیمت‌ها نه در بازار خرید و فروش مسکن عرضه شده و نه اجاره داده می‌شوند. براین اساس بررسی سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395 توسط مرکز آمار نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور 2.58 میلیون است که ارزش تخمینی آنها جمعا معادل کل نقدینگی موجود در کشور است. به‌عبارت دیگر کل ارزش موجودی مسکن در ایران معادل ۲میلیون میلیارد تومان تخمین زده می‌شود که ۱۰برابر نقدینگی موجود در کل کشور است و ۱۰درصد از این میزان به‌صورت مسکن خالی و بدون سکنه باقی مانده است.
چرا طرح سامانه ملی املاک و اسکان کشور تاکنون اجرایی نشد؟
سعیدی مبارکه، عضوکمیسیون اقتصادی برنامه و بودجه مجلس می گوید «۷۰ درصد معاملات مسکن مصرفی نیست و جنبه کسب سرمایه بیشتر را دارد. متاسفانه نرخ مسکن را افرادی که صاحب تعداد خانههای بالا هستند تعیین میکنند. طبق اطلاعات واصله فردی در شهرری صاحب ۷۰۰ خانه است و مالیات این سرمایه را هم نمی‌پردازد. این ارقام کم نیستند و طبق بررسی‌ها متوجه شدیم در تهران ۷ هزار و ۵۰۰ خانه ساخته شده و فردی در تهران ۲ هزار و ۵۰۰ مسکن ساخته، ولی وارد بازار مسکن نکرده است.»
مصطفی قلی خسروی، کارشناس بازار مسکن نیز در این زمینه معتقد است که سوداگران بازار مسکن مردم عادی در جامعه نیستند، ما باید بدانیم که محتکران مسکن را چگونه شناسایی میکنند. افرادی را در نظر بگیریم که کالایی خریداری میکنند و آن را در خانه‌های‌شان احتکار میکنند، آنها دیده نمی شوند و نمیتوان محتکران را به راحتی شناسایی کرد، اما اگر خانه‌ای احتکار شود قابل دیدن است. مسئله‌ای وجود دارد و نمیتوان آن را نادیده گرفت، افرادی در سطح معمولی جامعه با درآمدهای متوسط قرار دارند، آنها وقتی مسکنی دارند آن را خالی نگه نمی‌دارند. ما باید چیزی بگوییم که نزدیک به واقعیت باشد. اما اکنون سوال پیش می‌آید که محتکران اصلی چه کسانی هستند؟ باید بگویم در این میان سرمایه‌دارانی هستند که با گرفتن وام‌های کلان و پی‌در‌پی خانه‌هایی را می‌خرند و به نوعی با بانک‌ها و وام‌های‌شان بازی میکنند.
احمد توکلی، رئیس هیات مدیره تشکل مردم نهاد دیده بان شفافیت و عدالت بارها با انتقاد ازعدم راه‌اندازی سامانه ملی املاک در نامه‌ای خطاب به عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی خواستار ارائه توضیحات وی در زمینه علت ایجاد نشدن سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم شد.
رئیس سابق مرکز پژوهش‌های مجلس در بخشی از این نامه نوشته بود که از آنجا که تعلل وزارت راه و شهرسازی در اجرای این وظیفه قانونی، هرسال چند صدمیلیارد تومان از درآمد دولت کاسته و با خسارت به بیت المال، باعث شده این مبلغ به ناحق در جیب مستغلات داران باقی بماند، دیده بان شفافیت و عدالت قصد دارد، به اتهام خسارت به منافع ملی، علیه وزارت راه وشهرسازی اعلام جرم کند.
اخذ مالیات خانههای خالی و تاثیر آن بر بازار مسکن
افزایش عرضه در بازارمسکن مهم‌ترین انتظاری است که کارشناسان از اجرای این طرح دارند و معتقدند که اجرای آن سبب کاهش قیمت‌ها خواهد شد. برخی نیز معتقدند که وضع مالیات برخانه‌های خالی، حتی اگر به ایجاد جهش در بازار مسکن نیز نیانجامد، حداقل اخذ مالیات از آنان باعث گردش پول در اقتصاد کشور می‌شود.
اما در مقابل مخالفان معتقدند که اخذ مالیات از خانههای خالی منجر به تعطیلی بازار ساخت و ساز و بی‌انگیزه شدن بسازوبفروش‌ها می‌شود زیرا سازنده‌ها در تهران به امید نگهداری واحدها تا زمان نامعلوم برای فروش با قیمت مناسب و مطلوب، مشغول ساخت‌وساز هستند و اگر در زمان انتظار آنها، از واحدهای ساخته‌شده‌شان مالیات گرفته شود، از‌ساخت و ساز منصرف می‌شوند. احتکار به اعتقاد این گروه از کارشناسان یکی از عواملی است که منجر به رکود در بازار مسکن شده است.
چالش جدید برای مالکان
یکی از چالش‌های اجرای مالیات بر خانههای خالی شیوه شناسایی واحدهای خالی است که براساس آن مالکان باید اثبات کنند که خانههای مازادشان خالی نیست. زیرا واحدهای مازاد افراد خالی تلقی می شود و مشمول مالیات بر خانههای خالی مگر اینکه مالکان آنها قراردادهای اجاره را به سازمان امور مالیاتی ارایه کنند.
بر اساس مصوبه مجلس مقرر شده که قانون اخذ مالیات از خانههای خالی در سال جاری به اجرا برسد و در تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مقرر قانون عنوان شده است که وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی و وکالتی را در سراسر کشور فراهم سازد.
در شرایط فعلی شناسایی واحدهای خالی و اثبات خالی بودن خانه‌ها به‌عهده دولت است، این در حالی است که اگر سامانه ملی املاک و اسکان کشور راه‌اندازی شود و مشخص شود که مالکیت هر واحد مسکونی به نام چه شخصی است در این صورت مالیات بر خانههای خالی به‌راحتی قابلیت اجرایی دارد.
در قانون مالیات‌های مستقیم، با ذکر قیودی گفته شده که واحدهای مسکونی خالی از سال دوم مشمول پرداخت مالیات می‌شود. اجرای ماده مربوطه این قانون شاید بتواند گامی مؤثر در کاهش سفته‌بازی در بازار مسکن و تبدیل مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی باشد. هر چند برخی معتقدند این قانون بازدارندگی لازم را برای جلوگیری از ورود سفته‌بازان به بازار مسکن ندارد، اما نمیتوان از تأثیر آن نیز چشم‌پوشی کرد.
بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مقرر شده، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون به‌عنوان واحد خالی شناسایی شوند. این واحدها از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره خواهند شد. این مالیات در سال دوم معادل یک‌دوم مالیات متعلقه، در سال سوم معادل مالیات متعلقه و در سال چهارم و بعد از آن معادل یک‌ونیم برابر مالیات متعلقه تعیین شده است.
دیدگاه تان را بنویسید