«ناصر ذاکری» با تأکید بر اینکه وام‌ها اعلام شکست برنامه‌هاست:
از تسهیلات خرید مسکن رسیده‌ایم به افزایش وام ودیعه مستأجران!
رامتین موثق
مدتی است سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی و دولت معطل اختلاف نمایندگان مجلس و بانک مرکزی شده است. با شروع نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم، ادعا شد که این طرح به نفع مستضعفان و محرومین است که بالاخره صاحب خانه شوند اما قیمت مسکن آنقدر افزایش داشته که دولت برای خرید این واحدها هم وام درنظر گرفته است.
در این میان نمایندگان مجلس خواستار افزایش مبلغ این وام از 650 میلیون تومان به 800 میلیون تومان هستند. محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، اذعان کرد: مجلس بر روی تصویب سقف وام تا ٨٠٠ میلیون تومان تاکید دارد و اجازه نمی‌دهیم ۶۵٠ میلیون تومان تصویب شود. اما به گفته او بانک مرکزی مخالف افزایش این مبلغ تا 800 میلیون تومان است و اینجاست که یک تضارب آرا میان بانک مرکزی و مجلس شکل گرفته است.
از آنجا که مدتی است بانک‌ها یکی از متهمین اصلی آشفتگی بازار مسکن معرفی می‌شوند، این رفتار بانک مرکزی نیز حائز اهمیت می‌شود که حتی در پرتو آن بتوان اثرگذاری وام‌های فعلی را نیز بررسی کرد.
وام‌های مسکن اعلام شکست برنامه‌هاست
یک کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»، درباره وام‌های موجود برای مسکن اظهار کرد: نکته اصلی وام‌های مسکن اینست که یک نوع اعلام شکست در برنامه‌های بخش مسکن هستند.
ناصر ذاکری با یادآوری اینکه زمانی دنبال این بودیم که وام بدهیم مردم مسکن بخرند و حتی نیاز به وام خرید مسکن هم نداشته باشند، تصریح کرد که اما از این مراحل گذشتیم و به اینکه بخواهیم وام ودیعه بدهیم تا مردم مستاجر شوند، رسیده‌ایم و این خود یک نکته منفی و یک اعتراف به شکست است.
او افزود: هیچ گزارشی در رابطه به اینکه در دوره‌های قبلی که این وام را دادیم، چقدر توانسته به متقاضیان کمک کند، چند درصد از افراد توانستند این وام را بگیرند و این وام چه مقدار توانسته بار از روی دوش جمعیت مستاجر بردارد، در اختیار نداریم.
یک کارشناس اقتصاد مسکن: برخی کارها مثل مالکیت مسکن در وضعیت موجود و شرایط انحصاری و بزرگ مالکی که در آن ایجاد شده، اولویت بیشتری نسبت به اجرای طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن دارد. اگر این اولویت‌ها نباشد، هر کاری می‌کنیم بیشتر به نفع همان کسانی تمام می‌شود که در دهه‌های گذشته برندگان بازار مسکن و املاک بودند زیرا ارزش املاک آنها افزایش پیدا می‌کند
وام ودیعه مسکن به نفع مالکان تمام می‌شود
این تحلیلگر اقتصادی با اشاره به در دسترس نبودن وام ودیعه مسکن برای همه، عنوان کرد که این وام هرچند کمکی به برخی مستاجران است اما به عبارتی، بیشتر از اینکه کمک به مستاجرها باشد، کمک به مالکان است.
ذاکری توضیح داد: مالکین بیشتر از وام ودیعه مسکن نفع می‌برند زیرا بازار اجاره را از وضعیت رکود خارج می‌کند و اگر رکود وجود داشته باشد، به طور طبیعی امکان اینکه برخی از مالکان مجبور شوند قیمت را پایین بیاورند، وجود دارد اما با این کار کمک می‌کنیم که یک رونق نسبی دست‌ساز در بازار بماند و قیمت افت نکند.
به گفته او، در وضعیتی که بازار به قول اقتصاددانان، فروشنده است و نه خریدار، قدرت چانه‌زنی فروشنده بالاتر است و می‌تواند شرایط خود را به خریدار تحمیل کند. وقتی بازار فروشنده است و تسهیلات بانکی در اختیار خریدار قرار می‌گیرد، برد بیشتر در اختیار کسانی است که صاحب بازار هستند و مالکان املاک استیجاری بیشتر سود می‌کنند تا مستاجرها.
او ادامه داد: برای این وضعیت هم تاکنون مطالعه‌ای انجام نشده است. فقط یک عددی برای وام تعیین می‌شود و سال بعد بدون اینکه گزارشی از آثار آن تهیه شود، پیشنهاد افزایش وام می‌دهند. اکنون یک مسابقه بین سقف تسهیلات وام مسکن و ودیعه برقرار است، ولی اینها مسائلی است که به ویژه در شرایطی که بازار مسکن استیجاری، بازار فروشنده است عملا کمکی به خریدارها یعنی جمعیت مستاجر نمی‌کند.
این کارشناس حوزه مسکن تاکید کرد: شاید گروه مستاجرینی که از این وام استفاده می‌کنند منفعتی حاصلشان شود اما این یک نفع کوتاه‌مدت است زیرا در نهایت باعث رونق بازار و افزایش تمایل سرمایه‌گذاران برای حضور در بازار مسکن استیجاری می‌شود که در بلندمدت به نفع جمعیت مستاجر نیست.
در دولت گذشته دیالوگ عجیبی بین مقامات مطرح شده بود به این صورت که رئیس دولت اظهار کرده بود ما که ۴۰۰ هزار همت کسری داریم، حالا این ۲۵ هزار تا هم روش! این ی مکالمه عجیبی است. در شرایطی که تا این اندازه کسری بودجه داریم، مدام اجازه می‌دهیم که پروژه‌ها و ایده‌های جدید مطرح شود و این عدد بالاتر رود
نهضت ملی تقسیم نامتقارن مالکیت املاک را تثبیت می‌کند
ذاکری درباره وام نهضت ملی مسکن بیان کرد: وام طرح نهضت ملی مسکن باز یک قدم جلوتر است زیرا به جای وام دادن به بازار مسکن استیجاری، به بازار خرید مسکن وام می‌دهیم.
او با عنوان اینکه ایرادات و خطای وام نهضت ملی کمتر است، تصریح کرد: اما نکته اینست که در طرح نهضت ملی روی پروژه‌هایی کار می‌کنیم که عملا وضع موجود را تثبیت می‌کند.
این تحلیلگر مسائل مسکن درباره تثبیت وضع موجود توسط نهضت ملی مسکن، اظهار کرد: اکنون اگر بخواهیم یک کار زیربنایی و اصولی در رابطه با مسکن انجام دهیم، اول باید درباره وضعیت واحد‌های موجود کار کنیم. مثلا پروژه‌هایی که درباره بافت فرسوده در گذشته اجرا می‌شد تشدید شوند. در واقع به جای اینکه در فضای خارج از زمین‌های موجود، زمینی برای ساخت اختصاص دهیم و ساخت‌وساز و شهرک‌سازی کنیم و شهرهای جدید بسازیم، ابتدا باید وضعیت اراضی موجود را تعیین کنیم زیرا مشکل ما بیشتر از اینکه مشکل کمبود مسکن باشد، مشکل مالکیت است.
ذاکری با اشاره به اینکه اکنون در تهران حدود ۱ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار مستاجر داریم و به عبارتی مجموع املاک مسکونی در تهران به طرز بسیار نامتقارنی بین مالکان تقسیم شده است، افزود: مسئله این تقسیم نامتقارن است نه اینکه تعداد واحد‌های مسکونی کم است و برای حل این مشکل، بیرون از شهر زمینی اختصاص بدهیم تا مانند مسکن مهر خانه بسازیم که تا سال‌ها با مشکلات زیرساختی، تاسیساتی و امکانات جانبی و رفاهی دست و پنجه نرم کنند.
او با بیان اینکه بهتر است در وهله اول تکلیف مالکیت را روشن کنیم، تاکید کرد: بهتر است تلاش کنیم تقاضای سفته‌بازانه کم‌کم از بازار مسکن خارج شود تا نیازمندان واقعی مسکن بتوانند مسکن بخرند.
ناصر ذاکری در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: نکته اصلی وام‌های مسکن اینست که یک نوع اعلام شکست در برنامه‌های بخش مسکن هستند. زمانی دنبال این بودیم که وام بدهیم مردم مسکن بخرند و حتی نیاز به وام خرید مسکن هم نداشته باشند اما از این مراحل گذشتیم و به اینکه بخواهیم وام ودیعه بدهیم تا مردم مستاجر شوند، رسیده‌ایم
نهضت ملی به نفع برندگان سال‌های گذشته می‌شود
این کارشناس همچنین عنوان کرد: یک امتیاز طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن اینست که خریداران نیازمندان واقعی هستند و این را نمی‌توان انکار کرد منتهی نکته اینست که اینجا به گونه‌ای امتیاز و ارزش افزوده‌ای برای کسانی که در حال حاضر مالک املاک مسکونی استیجاری در مراکز شهرها هستند، ایجاد می‌کنیم.
به اعتقاد ذاکری، اگر در محله‌ای که ارزش پایینی دارد مسکن ساخته شود، به طور طبیعی نتیجه این می‌شود که با مسکنی که در مرکز شهر و محلات مرغوب‌تر است مقایسه می‌شود. مقایسه املاک کسی که در یک محله مرغوب صاحب ده‌ها آپارتمان است و مسکنی که در مناطق کم‌ارزش ساخته شده است، باعث افزایش قیمت مناطق مرغوب‌تر می‌شود زیرا امتیازاتی که این ملک در محلات مرغوب دارد بسیار بیشتر از آن محلات است.
او تصریح کرد: بنابراین این طرح‌ها اینطور نیستند که تعادل را به نفع جمعیت فاقد مسکن به هم بزند و در عوض، مقداری درآمد اضافی، سود اضافی و منافع اضافی برای کسانی که مالک املاک در وضعیت موجود هستند، ایجاد می‌کند.
این تحلیلگر حوزه مسکن ادامه داد: در قدم اول برخی کارها اولویت بیشتری نسبت به اجرای طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن دارد. برای مثال اولویت دارد که درباره مالکیت مسکن در وضعیت موجود و شرایط انحصاری و بزرگ مالکی که در آن ایجاد شده، فکری شود تا مقداری این وضعیت تعدیل پیدا کند. اگر این شرایط را حل نکنیم، هرکاری هم که می‌کنیم بیشتر به نفع همان کسانی تمام می‌شود که در دهه‌های گذشته برندگان بازار مسکن و املاک بودند زیرا ارزش املاک آنها افزایش پیدا می‌کند.
جلوگیری از حمله به منابع بانکی
ذاکری در ادامه درباره مقاومت بانک مرکزی در مقابل افزایش وام مسکن، گفت: مشکلی که اکنون در بازار پول داریم اینست که در طول سالیان گذشته مدام به سمت سیاست کسری بودجه رفته‌ایم و دولت به ناچار دست در جیب مردم و خزانه بانک‌ها کرده و با استفاده از امکانات بانکی، کسری بودجه عظیم خود را تامین کرده است.
او یادآور شد: اخیرا خبری مطرح شد که در دولت گذشته دیالوگ عجیبی بین مقامات مطرح شده بود به این صورت که رئیس دولت وقت اظهار کرده بود ما که ۴۰۰ هزار همت کسری داریم و حالا این ۲۵ هزار تا هم روش! این مکالمه عجیبی است. در شرایطی که تا این اندازه کسری بودجه داریم، مدام اجازه می‌دهیم که پروژه‌ها و ایده‌های جدید مطرح شود و این عدد بالاتر رود. این کار خطرناکی است و یکی از عواملی که تورم را در اقتصاد ما نهادینه کرده، همین نوع سیاست‌هاست.
این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: اینجا به طور طبیعی متولیان حوزه بانکی تلاش می‌کنند هرکجا که زورشان می‌رسد تا حد امکان این حمله به منابع بانکی و ایجاد استقراض را کاهش دهند و تا جای ممکن مقابل آن مقاومت کنند تا نرخ تورم مهار شود.
او تاکید کرد: اصل این کار درست است و قاعدتاً باید متولیان بانکی و دولت به جای اینکه دست در جیب مردم کنند از منابع دیگری کسری بودجه خود را تامین کنند. این منابع می‌تواند از طریق افزایش بهره‌وری، بهبود نظام بودجه‌ریزی، صرفه‌جویی‌ها و جلوگیری از برخی ریخت‌وپاش‌ها و مقداری تامین منابع از طریق مبارزه با رانت و مفت‌خوری‌هایی که در سال‌های گذشته اتفاق افتاده، باشد نه اینکه دست در جیب مردم کنیم یا بدهی بانکی جدیدی برای دولت خلق کنیم.
بانک مرکزی اولویت‌های بهتری برای مقابله دارد!
ذاکری با عنوان مجدد اینکه مقامات بانکی به درستی تلاش می‌کنند تا جایی که زورشان برسد مانع این افزایش بدهی‌های دولت به شبکه بانکی شوند، بیان کرد: اما نکته اینست که در بعضی موارد زورشان می‌رسد و در بعضی دیگر نمی‌رسد.
او ادامه داد: فرضا پنج مورد تقاضا داریم که دولت می‌خواهد از منابع بانکی استفاده و کسری خود را تامین کند، اتفاقا چهار حوزه‌ای که بانک‌ها زورشان نمی‌رسد و زیربار می‌روند مواردی هستند که خیلی به حال اقتصاد مضرتر هستند و زور بانک‌ها در پنجمین حوزه، برای مثال وام نهضت ملی مسکن، می‌رسد.
این تحلیلگر در پایان خاطرنشان کرد: مقاومت بانک‌ها مقابل ایجاد بدهی جدید توسط دولت البته که کار درستی است اما باید در حوزه‌های دیگر برای ممانعت تلاش کنند زیرا این حوزه‌هاست که اثر منفی بیشتری بر اقتصاد می‌گذارد یعنی از طریق آنها منابعی در اختیار دولت قرار می‌گیرد که از آن طریق می‌تواند ریخت‌وپاش کند و باعث گسترش تورم شود.
دیدگاه تان را بنویسید